Bei einer Mieterhöhung brauchen Mieter nicht hinzunehmen, dass der Vermieter von einer zu großen Wohnfläche ausgeht. Doch bei der Berufung auf eine kleinere Wohnfläche müssen sie konkret werden. Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der Mietwohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Gerichtsverfahren jedenfalls nicht, hat der BGH entschieden.
Sachverhalt
Ein Mieter zog in eine Wohnung, die sich im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhaues befindet. Laut Wohnungsinserat ist diese Wohnung 90 m2 groß. Der Mietvertrag enthält keine Angabe über die Größe dieser Mietwohnung. Der Vermieter legte in der Nebenkostenabrechnung eine Wohnfläche vom 92,54 m2 zugrunde.
Nach vier Jahren wollte der Vermieter die Miete von 738 € im Monat auf 798,62 € erhöhen. Der Mieter akzeptierte das Mieterhöhungsbegehren jedoch nicht. Er berief sich darauf, dass die in dem Schreiben zugrunde gelegte Wohnfläche von 92,54 m2 unzutreffend sei. Er verlangte von seinem Vermieter, dass dieser ihm nachweist, dass die Angabe der Wohnfläche stimme. Hierzu war dieser jedoch nicht bereit und verklagte den Mieter auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung.
Nachdem das AG Mainz die Klage des Vermieters abgewiesen hatte, legte dieser gegen das Urteil Berufung beim LG Mainz ein. Dieses schloss sich der Ansicht der Vorinstanz an und wies die Berufung des Vermieters zurück. Die Richter begründeten das damit, dass der Vermieter bei einer begehrten Mieterhöhung die Beweislast hinsichtlich der Wohnfläche der Mietwohnung trägt.
Aufgrund des Bestreitens dieser Angabe hätte der Vermieter nachweisen müssen, dass die Wohnung tatsächlich 92,54 m2 groß ist. Hiergegen spricht nach Auffassung der Mainzer Richter nicht, dass der Mieter hier nicht näher dargelegt hat, weshalb die Angabe der Wohnfläche nicht richtig gewesen sein soll. Ein solches einfaches Bestreiten reiche aus. Die hiergegen eingelegte Revision des Vermieters hatte Erfolg.
Wesentliche Aussagen der Entscheidung
Der BGH hob die Entscheidung der Vorinstanz auf. Zwar muss der Vermieter normalerweise hinreichend darlegen und beweisen, dass die seinerseits im Rahmen einer Mieterhöhung gem. § 558 BGB gemachte Angabe der Wohnfläche richtig ist. Zu beachten ist jedoch, dass der Vermieter seiner Darlegungslast nachkommt, sobald er eine bestimmte Wohnfläche behauptet. Wenn der Mieter der Ansicht ist, dass diese Angabe nicht stimmt, muss er konkreter werden. Es genügt nicht, dass er diese Angabe einfach anzweifelt. Er muss normalerweise angeben, wie groß die Wohnung nach seiner Auffassung sei.
Denn auch ein Laie ist nach Ansicht des BGH dazu imstande, die Wohnfläche seiner Wohnung überschlägig zu vermessen. Dies gilt auch dann, wenn es sich um eine Wohnung im Dachgeschoss mit Schrägen handelt und der Vermieter im Inserat eine Größe von lediglich 90 m2 angegeben hatte.
Folgerungen aus der Entscheidung
Der BGH hatte bereits mit Urteil vom 22.10.2014 (VIII ZR 41/14) über einen ähnlichen Fall entschieden. In diesem ging es darum, dass ein Mieter mit einer Nachforderung aufgrund einer Nebenkostenabrechnung nicht einverstanden war. Dabei bestritt dieser, dass die in der Betriebskostenabrechnung angegebene Wohnfläche seiner Dachgeschosswohnung richtig sei.
Diesen Einwand ließ der BGH nicht durchgehen. Er führte aus, dass das einfache Bestreiten des Mieter hinsichtlich der Wohnfläche nicht ausreicht. Hiergegen spricht nicht, dass Mieter sich gerade bei Dachgeschosswohnungen häufig nicht genau mit der Berechnung der Wohnfläche auskennen. Von daher reicht es aus, dass der Mieter sich auf das Ergebnis einer laienhaften Ermittlung beruft. Aufgrund dieses Urteils kam die jetzige Entscheidung des BGH nicht überraschend, die sich auf eine Mieterhöhung bezieht.
Abzuwarten bleibt, welche Anforderungen Gerichte an die Darlegungen des Mieters stellen werden (etwa genaue Angaben zu einzelnen Flächen). Hierzu hat der BGH mangels Relevanz im vorliegenden Fall nicht genau Stellung bezogen. Vieles spricht dafür, dass keine zu strengen Anforderungen an die Darlegungslast gestellt werden dürfen. Dies gilt vor allem, soweit der Vermieter sich etwa in einer Nebenkostenabrechnung oder auch bei einem Mieterhöhungsbegehen auf die Wohnfläche in anderen Mietwohnungen einer Immobilie bezieht. Denn hier kann vom Mieter keine Vermessung erwartet werden.
Praxishinweis
Vermieter sollten die Wohnfläche am besten schon vor dem Abschluss eines Mietvertrages genau ermitteln und dann auch im Mietvertrag angeben. Schließlich handelt es sich um eine wichtige Angabe. Nur so kann man Streit bei ersten Nebenkostenabrechnungen bzw. Mieterhöhungen vermeiden. Wenn Mieter die Angabe in Zweifel ziehen, sollten sie diese selbst genau nachmessen. Dann können sie gegenüber dem Vermieter und notfalls auch vor Gericht genaue Angaben machen. Hierdurch können auch unnötige Prozesse vermieden werden.
BGH, Urt. v. 31.05.2017 - VIII ZR 181/16
Quelle: Harald Büring