Der BGH hat mit zwei Urteilen klargestellt, dass der Grundsatz der hälftigen Teilung unabhängig davon gilt, wer den Maklervertrag abschließt und wie die Provisionszahlung erfolgt. Im ersten Fall ging es um eine beiderseitige Makler-Beauftragung und die Frage, wann ein Einfamilienhaus vorliegt. Im zweiten Fall wurde bei einer einseitigen Beauftragung der Maklerlohn mit dem Kaufpreis verrechnet.
Verfahren I ZR 32/24
Die Klägerin ist als Maklerin tätig. Die Beklagten unterzeichneten eine Courtagevereinbarung mit ihr. Auf Nachweis durch die Klägerin erwarben die Beklagten eine Immobilie, die mit einem Einfamilienhaus nebst Anbau mit Büro und Garage bebaut ist.
Die Klägerin war von der Ehefrau des Eigentümers mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt worden. Dabei war eine Provision vereinbart worden, die von der mit den Beklagten vereinbarten Provision abweicht.
Das Landgericht Düsseldorf hat die Klage auf Zahlung der Maklerprovision abgewiesen (Urt. v. 27.09.2022 - 11 O 44/22). Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das OLG Düsseldorf zurückgewiesen (Urt. v. 26.01.2024 - 7 U 243/22). Der Provisionsanspruch sei unbegründet, weil der Vertrag wegen Verstoßes gegen § 656c BGB unwirksam sei.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Die Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Das Berufungsgericht hat den Maklervertrag zu Recht als gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam angesehen, weil die Klägerin sich nicht von der Ehefrau des Verkäufers und den als Verbraucher handelnden Käufern eine Provision in gleicher Höhe hat versprechen lassen.
Um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB handelt es sich, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem als Verbraucher handelnden Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.
Der Wohnzweck ergibt sich im Streitfall aus dem vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei gewürdigten Gesamteindruck.
Der Annahme, dass das Einfamilienhaus Wohnzwecken dient, steht nicht entgegen, dass darin eine Einliegerwohnung oder eine anderweitige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von jeweils nur untergeordneter Bedeutung (hier: ein 1/5 der Gesamtfläche umfassender Büroanbau) vorhanden ist.
Der Anwendung des § 656c BGB steht weiter nicht entgegen, dass im Streitfall nicht der Verkäufer, sondern seine Ehefrau den Makler beauftragt hat.
Zwar regelt § 656c Abs. 1 BGB lediglich den Fall des Abschlusses eines Maklervertrags zwischen dem Makler und jeweils den Parteien des Kaufvertrags, nicht jedoch den Abschluss des Maklervertrags mit einem Dritten anstelle einer Partei des Kaufvertrags.
Diese Vorschrift ist jedoch entsprechend anzuwenden, wenn anstelle einer Kaufvertragspartei ein Dritter den Maklervertrag abschließt.
Der Zweck des § 656c BGB, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden, ist unabhängig davon berührt, ob der Maklervertrag mit einer Kaufvertragspartei oder einem Dritten geschlossen wird.
Es erweist sich als planwidrige Regelungslücke, dass die Vorschrift des § 656c BGB den Abschluss des Maklervertrags durch einen Dritten anstelle einer Partei des Hauptvertrags nicht erfasst.
Verfahren I ZR 138/24
Die Kläger erwarben ein mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück. Mit der Vermittlung des Verkaufs hatte die Verkäuferin das beklagte Maklerunternehmen beauftragt.
Für die Vermittlung der Immobilie entstand zugunsten der Beklagten gegenüber der Verkäuferin ein Maklerlohnanspruch in Höhe von 25.000 €. Der im Exposé zunächst vorgesehene Kaufpreis wurde um einen Betrag in dieser Höhe reduziert.
Zugleich verpflichteten sich die Kläger gegenüber der Beklagten zur Zahlung eines Honorars in gleicher Höhe, das sie nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags bezahlten. Eine Maklerlohnzahlung durch die Verkäuferin erfolgte nicht. Die Kläger verlangen die Rückzahlung des geleisteten Betrags.
Das Landgericht Bonn hat der Klage stattgegeben (Urt. v. 19.09.2023 - 15 O 88/23). Auf die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das OLG Köln die landgerichtliche Entscheidung teilweise abgeändert und die Beklagte zur Zahlung von 12.500 € an die Kläger verurteilt (Urt. v. 27.06.2024 - 24 U 132/23).
Mit der Revision verfolgen die Kläger ihren Antrag auf vollständige Stattgabe, die Beklagte ihren Antrag auf vollständige Abweisung des Rückzahlungsantrags weiter.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Auf die Revision der Kläger hat der BGH das Berufungsurteil unter Zurückweisung der Revision der Beklagten aufgehoben und die dem Rückzahlungsantrag in vollem Umfang stattgebende Entscheidung des Landgerichts wiederhergestellt.
§ 656d BGB ist nicht nur auf Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus untereinander anwendbar, sondern erfasst jegliche Art einer vertraglichen Vereinbarung, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei des Kaufvertrags begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrags ist.
Umfasst sind daher auch alle auf eine Verpflichtung zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns gerichteten Vereinbarungen des Maklers mit der Partei des Kaufvertrags, die nicht Partei des Maklervertrags ist.
Der Anwendbarkeit des § 656d BGB steht es deshalb auch nicht entgegen, dass die Verkäuferin der Immobilie von der Verpflichtung zur Entrichtung des vereinbarten Maklerlohns gegenüber der Beklagten nicht entbunden war.
Da die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet waren, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, blieb die Verkäuferin als die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nicht im Sinne des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet.
Der Verstoß gegen § 656d BGB führt zur Gesamtnichtigkeit einer entsprechenden Vereinbarung. Eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt. Die Kläger können von der Beklagten daher nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB die Rückzahlung des Maklerlohns in voller Höhe verlangen.
BGH, Urteile v. 06.03.2025 - I ZR 32/24 und I ZR 138/24
Quelle: BGH, Pressemitteilungen v. 06.03.2025
