Mieter, die unrenovierte Gewerberäume angemietet haben, müssen Schönheitsreparaturen nicht ohne Weiteres ausführen. Das OLG Celle hat die Rechtsprechung des BGH zur formularmäßigen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zuletzt auch auf einen Gewerbemietvertrag übertragen. Allerdings kann sich das Problem der Beweisführung für den Zustand der Räumlichkeiten stellen.
Sachverhalt
Ein Mieter schloss mit einem Vermieter einem Gewerbemietvertrag über Geschäftsräume ab. Dieser Gewerbemietvertrag enthielt folgende Klausel: „Die laufenden Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Mietzeit auf eigene Kosten fachgerecht vorzunehmen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Streichen von Wänden, Decken und Böden, Heizkörpern einschließlich Rohren, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich den Gebrauch beeinträchtigt.“
Nach Beendigung des Mietvertrags forderte der Vermieter – der zwischenzeitlich gewechselt hatte – den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Doch dieser weigerte sich. Er verwies darauf, dass er die Gewerberäume angeblich im unrenovierten Zustand übernommen habe. Aus diesem Grunde müsse er keine Schönheitsreparaturen vornehmen.
Der Vermieter war hiermit nicht einverstanden. Er bestritt, dass die Gewerberäume beim Abschluss des Mietvertrags unrenoviert an den Mieter übergeben worden waren. Schließlich verklagte er den Mieter auf Schadensersatz. Nachdem das LG Hannover die Klage des Vermieters mit Urteil vom 04.04.2016 (1 O 206/15) abgewiesen hatte, legte der Vermieter hiergegen Berufung ein. Damit hatte er jedoch keinen Erfolg.
Wesentliche Aussagen der Entscheidung
Das OLG Celle stellte mit Hinweisbeschluss vom 13.07.2016 (2 U 45/16) klar, dass es die Berufung des Vermieters als offensichtlich erfolglos ansieht und deshalb die Zurückweisung der Berufung beabsichtigt.
Dies begründeten die Richter vor allem damit, dass der Vermieter bei einem unrenovierten Gewerberaum nicht die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen durch eine Klausel im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen darf. Eine solche Klausel verstößt gegen die Vorschriften der § 307 Abs. 1 S. 1 BGB, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn der Gewerbemieter wird unangemessen benachteiligt, wenn der Vermieter ihm die Geschäftsräume ohne Ausgleich unrenoviert beziehungsweise im renovierungsbedürftigen Zustand überlassen hat.
Der Gewerbemieter darf nur zu Renovierungen verpflichtet werden, die während seiner eigenen Vertragslaufzeit angefallen sind. In diesem Zusammenhang verwies das Gericht auf eine Grundsatzentscheidung des BGH. Diese war zu der Frage ergangen, ob bei dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung eine solche Klausel im Mietvertrag zulässig ist. Dies hatte der BGH mit Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) verneint. Nach Ansicht des OLG Celle ist diese Rechtsprechung auf den Bereich der Gewerbemiete zu übertragen.
Die hier vom Vermieter verwendete Klausel ist so zu verstehen, dass der Mieter auch vor dem Mietverhältnis entstandenen Gebrauchsspuren durch Schönheitsreparaturen beseitigen soll. In diesem Zusammenhang gab das OLG Celle zu bedenken, dass das schlichte Bestreiten des Vermieters nicht ausreicht, um die Behauptung des Mieters – dass die Wohnung unrenoviert gewesen sei – infrage zu stellen.
Folgerungen aus der Entscheidung
Das OLG Celle hat die Rechtsprechung des BGH zu der Überwälzung von Schönheitsreparaturen bei einer unrenovierten Wohnung eines Mieters konsequent weiterentwickelt. Es spricht kein Grund für eine unterschiedliche Behandlung von Wohnungsmietern und Gewerbemietern. Ebenso entschied bereits das LG Lüneburg mit Urteil vom 04.08.2015 (5 O 353/14). Es erscheint eher unwahrscheinlich, dass der BGH zu einer anderen Beurteilung gelangen wird.
Wichtig ist, dass der Mieter normalerweise die Darlegungslast sowie die Beweislast dafür trägt, dass sich die Wohnung bei Mietbeginn in einem unrenovierten Zustand befunden hat. Dies hat jedenfalls der BGH in seinem Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) zu Schönheitsreparaturklauseln in Mietwohnungen im Leitsatz klargestellt. Es ist davon auszugehen, dass dies auch für Gewerbemietverträge gilt.
Praxishinweis
Gewerbemieter, die einen Gewerberaum im unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand anmieten, sollten aufpassen: Soweit der Mietvertrag eine solche oder ähnliche Schönheitsreparaturklausel enthält, sollten sie den Zustand der Mieträume im Übergabeprotokoll festhalten. Sofern der Vermieter dies nicht unterschreibt, sollten sie geeignete Aufnahmen machen. Des Weiteren sollten sie nach Möglichkeit auch unabhängige und verlässliche Zeugen hinzuziehen.
Die Entscheidung des OLG Celle bezieht sich nur auf die Zulässigkeit von formularmäßigen Klauseln im Mietvertrag. Möglicherweise kann der Vermieter individuell im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter auch bei Überlassung von unrenovierten Geschäftsräumen Schönheitsreparaturen durchführen muss. Von daher sollten sich Mieter gut überlegen, ob sie einen solchen Mietvertrag abschließen.
OLG Celle, Beschl. v. 13.07.2016 - 2 U 45/16
Quelle: Harald Büring