Was sollte bei der Vermietung von Gewerbeflächen schriftlich geregelt werden? Wann ist die Schriftform bei der Gewerbemiete notwendig und wann zumindest empfehlenswert? Der BGH hat entschieden, dass eine Änderung der Miethöhe unter Umständen schriftlich vereinbart werden muss. Ansonsten kann sich eine Vertragspartei womöglich auf einen Verstoß gegen die Schriftform berufen.
Sachverhalt
Ein Mieter schloss einen gewerblichen Mietvertrag ab. Er wollte die Räumlichkeiten für den Betrieb einer Zahnarztpraxis nutzen. Laut schriftlichem Mietvertrag musste der Mieter eine Miete i.H.v. 1.350 € zahlen. Der Mietvertrag sollte zum 30.04.2020 enden. Einige Monate später vereinbarten die Vertragsparteien mündlich, dass der Mieter 20 € mehr Miete im Monat bezahlt. Der Mieter kündigte den Mietvertrag einige Jahre später. Er reichte am 20.02.2014 eine ordentliche Kündigung zum 31.07.2014 ein.
Der Vermieter akzeptierte das nicht, deshalb zog der Mieter vor Gericht und klagte. Er begehrte die Feststellung, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung bereits zum 31.07.2014 beendet wurde. Dies begründete der Mieter damit, dass aufgrund der mündlichen Vereinbarung hinsichtlich der Miethöhe gegen das bestehende Schriftformerfordernis verstoßen worden sei. Nach seiner Ansicht sei der Vertrag deshalb als unbefristet anzusehen – mit der Folge, dass jedenfalls eine ordentliche Kündigung des Mieters zulässig sei.
Das LG Hechingen wies jedoch die Klage des Mieters mit Urteil vom 15.04.2014 (2 O 33/14) ab. Die hiergegen eingelegte Revision des Mieters wurde vom OLG Stuttgart mit Urteil vom 22.09.2014 (5 U 70/14) zurückgewiesen. Die Richter verwiesen darauf, dass die Befristung des Mietvertrags gleichwohl wirksam ist und somit keine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit besteht. Dies ergibt sich nach ihrer Auffassung daraus, dass die Miete nur geringfügig geändert worden ist. Infolge dessen ist diese Änderung nur von nebensächlicher Bedeutung und muss daher nicht schriftlich vorgenommen werden. Die hiergegen eingelegte Revision des Mieters war erfolgreich.
Wesentliche Aussagen der Entscheidung
Der BGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf. Er begründete das vor allem damit, dass bei der hier vorgenommenen Änderung des Mietvertrags die Schriftform auch bei einer geringfügigen Änderung der Miete gewahrt werden muss. Dies gilt zumindest unter der Voraussetzung, dass die Miethöhe für den Zeitraum von mehr als einem Jahr geändert wird und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann.
Die Höhe des Mietzinses ist ein wesentlicher Bestandteil eines Mietvertrags. Davon hängt ab, ob der Vermieter einem Mieter wegen Zahlungsverzugs die fristlose Kündigung aussprechen darf. Hierzu kann der Vermieter auch dann berechtigt sein, wenn der Mieter über längere Zeit eine geringfügige Erhöhung der Miete nicht beachtet. Darüber hinaus kann kaum festgelegt werden, wann eine Erhöhung der Miete als unerheblich einzustufen ist.
Hieraus ergibt sich, dass der Mieter womöglich nicht daran gehindert ist, sich nach Treu und Glaube auf einen Mangel der Schriftform zu berufen. Dies darf ihm nur dann verwehrt werden, wenn die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags für den Vermieter untragbar wäre. Hiervon kann hier jedoch nicht ausgegangen werden.
Aufgrund dessen hob der BGH die Entscheidung auf und verwies sie an die Vorinstanz zurück. Diese muss insbesondere abschließende Feststellungen darüber treffen, wie es zur Vereinbarung der Mieterhöhung gekommen ist.
Folgerungen aus der Entscheidung
Aus dieser Entscheidung des BGH ergibt sich, dass zumindest bei befristeten Mietverträgen die Änderung der Miethöhe schriftlich vereinbart werden sollte. Dass gilt auch dann, wenn es sich bei der Änderung um einen augenscheinlich geringfügigen Betrag handelt.
Praxishinweis
Diese Entscheidung des BGH ist zu begrüßen, weil sie mehr Klarheit für Vermieter und Mieter schafft. Mietverträge über Gewerberäume sollten auch dann schriftlich abgeschlossen werden, wenn keine befristete Vermietung vorgesehen ist. In diesem Fall sollte schriftlich festgehalten werden, dass der Vermieter zu einer Erhöhung der Miete berechtigt ist. Denn dies könnte ansonsten bei einem Gewerbemietvertrag fragwürdig sein. Darüber hinaus sollte im Mietvertrag angegeben werden, dass Änderungen auch bei der Änderung der Miete der Schriftform bedürfen. Denn schriftliche Regelungen haben den Vorteil, dass sie nicht einfach von der anderen Vertragspartei bestritten werden können. Darüber hinaus steht genau fest, was vereinbart worden ist. Dies ist gerade auch dann wichtig, wenn der Mieter sich nicht an die vereinbarte Höhe der Miete hält. Der Vermieter kann sich dann dagegen wehren und notfalls die fristlose Kündigung aussprechen.
BGH, Urt. v. 25.11.2015, XII ZR 114/14
Quelle: Harald Büring