Wann berechtigen Tier- und Umwelteinflüsse zu einer Mietminderung? Das Amtsgericht Starnberg hat die Klage einer Familie zurückgewiesen, die sich durch den Kot von Fledermäusen beeinträchtigt sah. Nach dem Gericht konnten die Mieter aber nicht den behaupteten Umfang der Verschmutzungen nachweisen. Zudem verwies das Gericht auf ortsübliche Besonderheiten des ländlichen Raums.
Darum geht es
In einem Mietverhältnis in Andechs wurde ein Fledermausquartier im Dach zum Ärgernis für die Mieter.
Diese sahen sich durch herabfallende Exkremente der tierischen Mitbewohner in der Nutzung ihrer Terrasse, die teils durch einen darüberliegenden Balkon überdacht ist, teils aber vom Herabfallen von Fledermauskot und -urin aus dem Dachvorstand betroffen wird, in ihrem Mietgebrauch beeinträchtigt.
Die Mieter begehrten im Wege eine Zivilklage vor dem Amtsgericht Starnberg die Beseitigung dieser Verschmutzung durch die Schaffung baulicher Maßnahmen zur Verschließung des Fledermausquartiers und beanspruchten zudem Mietminderung.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Die Klage hatte vor dem Amtsgericht Starnberg keinen Erfolg.
Nach dem Gericht handelt es sich vorliegend um einen entsprechend der örtlich ländlichen Begebenheiten hinzunehmenden Umstand.
Ortsübliche Einwirkungen durch Tiere seien grundsätzlich für jeden Mieter entschädigungslos hinzunehmen sind. Das Gericht sah es insoweit als maßgeblich an, dass sich das Mietobjekt in ländlich-dörflicher Umgebung befindet und nicht im Bereich einer Großstadt.
Hier sei wegen der umliegenden natürlichen Lebensräume für Tiere, daher auch für Fledermäuse, eine erhöhte Begegnung mit landesüblichen Tierarten sowie deren Einwirkungen auf die Umgebung, sei es akustisch oder wie vorliegend durch Exkremente, hinzunehmen.
Bei Fledermäusen handele es sich um ein natürliches Tiervorkommen vornehmlich im ländlichen Bereich.
Eine messbare Minderung der Wohnqualität könne nur dann eintreten, wenn in Folge von baulichen Gegebenheiten die störenden Tiere erheblich vermehrt auftreten ober im Bereich des Mietobjekts gezüchtet werden. Dies sei vorliegend jedoch nicht der Fall.
Die Vernehmung von Zeugen habe ergeben, dass die klageseits vorgetragene Beeinträchtigung von täglich bis zu 50 Fledermausköttel in den Monaten April bis Oktober eines Jahres nicht nachzuweisen war.
Eine sachverständige Fledermausexpertin hatte weiterhin mehrere Ausflugsbeobachtungen am Mietobjekt durchgeführt und kam zu dem Ergebnis, dass im Dach über der Terrasse keine Wochenstube mit einer großen Fledermauspopulation wohne, da nur einzelne Exemplare gesichtet werden konnten und dies nicht durchgehend im Untersuchungszeitraum von April bis Oktober.
Das Gericht sah daher die Voraussetzung eines Mietmangel als nicht erfüllt an.
Ferner sei aus Sicht der Sachverständigen aus naturschutzrechtlichen Gründen ein Quartierverschluss nicht ohne weiteres zulässig, da Fledermäuse unter besonderem Artenschutz stehen. Mit den empfohlenen baulichen Maßnahmen im Bereich der Terrasse oder dem Aufstellen von Pflanzenkübel waren die Beteiligten nicht einverstanden.
Auch im Hinblick auf die seitens der Kläger eingewandte Gesundheitsgefährdung für die beiden minderjährigen Kinder kam das Gericht zu keiner Entscheidung zugunsten der Mieter, da nicht vorgetragen war, welche Gesundheitsproblematik aus dem Kontakt mit den Fledermausexkrementen resultieren sollte.
Es wurde seitens des Gerichts auch keine größere Gefahr als bei hinzunehmender Verkotung der Terrasse durch Vögel oder giftige Pflanzenbestandteile gesehen. Die Klage wurde daher vom Amtsgericht abgewiesen. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.
Amtsgericht Starnberg. Urt. v. 10.02.2023 - 4C 768/21
Quelle: Amtsgericht Starnberg, Pressemitteilung v. 27.02.2023
