Das OLG Dresden hat entschieden, dass für das Ladenlokal einer Einzelhändlerin, das aufgrund von Corona-Schutzmaßnahmen geschlossen werden musste, lediglich eine angepasste Miete zu zahlen ist. Das Gericht nahm im Streitfall eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ des Gewerbemietvertrags an und ging davon aus, dass eine Reduzierung der Kaltmiete um 50 % gerechtfertigt ist.
Darum geht es
Die Beklagte, die einen Textileinzelhandel betreibt, hat die Miete für den Monat April 2020 unter Berufung darauf nicht gezahlt, dass sie in der Zeit vom 19.03.2020 bis einschließlich 19.04.2020 ihr Geschäft aufgrund der Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt vom 18. bzw. 20.03.2020 nicht öffnen konnte.
Sie ist der Ansicht, dass die Miete für den Zeitraum der Schließung auf „Null“ reduziert sei und beruft sich dabei auf einen Mangel des Mietobjekts (§ 536 BGB), hilfsweise auf Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung (§ 326 BGB) und höchsthilfsweise auf eine Reduzierung der Miete im Wege der Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB).
Das Landgericht Chemnitz hat die Beklagte mit dem angefochtenen Urteil zur Zahlung der vollständigen Miete verurteilt.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Die Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG Dresden teilweise Erfolg.
Der für Gewerberaummiete zuständige 5. Zivilsenat geht davon aus, dass es auf das Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts nicht ankomme und die Vorschriften der Unmöglichkeit keine Anwendung fänden.
Allerdings sei infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung aus den Allgemeinverfügungen vom 18. bzw. 20.03.2020 eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB des Mietvertrages vom 13./26.09.2013 eingetreten.
Demnach wird eine Anpassung des Vertrages dahingehend ausgelöst, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert wird.
Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50 % sei gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe. Es sei daher im vorliegenden Fall angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.
Gegen das Urteil kann das Rechtsmittel der Revision eingelegt werden.
OLG Dresden, Urt. v. 24.02.2021 - 5 U 1782/20
Quelle: OLG Dresden, Pressemitteilung v. 24.02.2021