BGH, Urt. v. 20.06.2012 - VIII ZR 110/11
Wer als Mieter mit Zustimmung des Vermieters die Wohnung saniert hat, muss eine weitere Modernisierung durch den Vermieter nicht unbedingt hinnehmen.
Darum geht es
Ein Mieter lebte in einer Altbauwohnung in Berlin, die mit Kohleöfen beheizt wurde. Nach Einholung der Zustimmung seines Vermieters baute der Mieter eine Gasetagenheizung ein. Einige Jahre später wechselte der Vermieter. Der neue Vermieter wollte im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung an die Gaszentralheizung anschließen. Er begründete dies damit, dass somit Energie eingespart und der Wohnwert erhöht werde. Aus diesem Grund sollte der Mieter nach Durchführung der Renovierung eine Umlage in Höhe von monatlich 19,66 € sowie einen Heizkostenvorschuss in Höhe von monatlich 113,52 € zahlen.
Weil der Mieter die Modernisierung nicht dulden wollte, zog der Vermieter vor Gericht und klagte. Das Amtsgericht Berlin-Mitte wies die Klage des Vermieters mit Urteil vom 11.08.2009 (14 C 342/08) ab. Das im Wege der Berufung angerufene Landgericht Berlin gab der Klage des Vermieters mit Urteil vom 11.03.2011 (63 S 469/09) statt, die dagegen gerichtete Revision des Mieters war erfolgreich.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Der BGH gab der Revision des Mieters statt und hob das Urteil der Vorinstanz auf.
Nach Ansicht des BGH hat das Berufungsgericht bezüglich der für eine Modernisierung notwendigen Wohnwertverbesserung i.S.d. § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB rechtsfehlerhaft auf den ursprünglichen Zustand der Mietwohnung zum Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter abgestellt.
Denn für die Beurteilung der Verbesserung sei der gegenwärtige Zustand einer Mietwohnung maßgeblich. Dies gelte jedenfalls, wenn der Vermieter der Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen durch den Mieter zugestimmt habe. Etwas anderes gelte nur, wenn ein Mieter vertragswidrig ohne die Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen an der Mietsache vorgenommen habe.
Die Richter verweisen auf die Zielsetzung des Gesetzgebers, volkswirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen und damit die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu fördern und den Vermieter in die Lage zu versetzen, den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Interesse einer besseren Vermietbarkeit zu erhöhen. Der Vermieter verhalte sich aber widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaube, auf eigene Kosten Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, andererseits aber den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen Zustand unberücksichtigt lasse. Deshalb dürfe der Vermieter hier in seiner Dispositionsfreiheit eingeschränkt werden.
Der BGH hat die Sache in die Vorinstanz zurückverwiesen. Diese soll als Tatsacheninstanz überprüfen, ob nach dem jetzigen Zustand der Wohnung ein Bedarf zur Durchführung einer Modernisierung besteht.
Folgerungen aus der Entscheidung
Der BGH hat mit seinem Urteil nun endlich die in der Rechtsprechung bislang uneinheitlich beantwortete Frage, ob bei der Beurteilung der Notwendigkeit einer Modernisierungsmaßnahme auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung oder auf den Zustand der Wohnung bei Übergabe an den Mieter abzustellen ist, beantwortet. Aus der Entscheidung des BGH ergibt sich, dass ein Mieter nach einer ordnungsgemäßen Sanierung gewöhnlich keine weitere Modernisierung der Wohnung hinnehmen muss. Es sei denn, die Wohnung ist aufgrund ihres jetzigen Zustands modernisierungsbedürftig.
Praxishinweis
Durch die Entscheidung des BGH werden in erster Linie die Rechte des Mieters gestärkt, der sich während seiner Mietzeit engagiert und in Abstimmung mit dem Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen hat.
Als Rechtsanwalt sollten Sie einen Vermieter auf die Konsequenzen aufmerksam machen, die mit seiner Zustimmung zur Durchführung einer Modernisierung gem. § 554 Abs. 2 BGB durch den Mieter verbunden sind. Eine erteilte Zustimmung kann - wie im vorliegenden Fall - zu Problemen führen, wenn der Vermieter selbst eine weitere Modernisierung anstrebt. In diesem Zusammenhang sollte darauf hingewiesen werden, dass der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter ihm die Selbstvornahme von Modernisierungsmaßnahmen gestattet. Erteilt er die Zustimmung trotzdem, hat er außerdem die Möglichkeit, diese an Bedingungen zu knüpfen und sicherzustellen, dass die Maßnahmen des Mieters sich mit den von ihn beabsichtigten Maßnahmen in Übereinstimmung bringen lassen.
Für Mieter ist es wiederum wichtig zu wissen, dass sie ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters keine Modernisierungsarbeiten durchführen dürfen. Dabei sollten die Mieter auch auf die damit verbundenen Konsequenzen hingewiesen werden.
Quelle: Harald Büring - vom 28.08.12