BGH, Beschl. v. 05.03.2013 - XIII ZR 137/12
Darf ein Vermieter seine Mieter durch eine Klausel im Mietvertrag unter dem Vorbehalt "soweit gesetzlich zulässig" zu einer Parkettversiegelung verpflichten? Mit dieser Frage hat sich der BGH beschäftigt.
Darum geht es
Der Mieter einer Wohnung verlangte nach seinem Auszug und der Beendigung des Mietvertrags die Rückzahlung der geleisteten Kaution. Der Vermieter weigerte sich jedoch, diese an den Mieter auszuzahlen. Er berief sich darauf, dass der Mieter gemäß einer Klausel im Mietvertrag anteilig für nicht geleistete Schönheitsreparaturen aufkommen müsse.
Der Mietvertrag enthielt innerhalb der Allgemeinen Geschäftsbedingungen folgende weitere Bestimmung: "Parkett und Holzfußboden sind nach zehn Jahren zu versiegeln, sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlauben, was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, sodass der Mieter das Versiegeln momentan auch nicht schuldet. Hintergrund dafür, dass dieser Satz dennoch in den Vertrag aufgenommen wird, ist folgender: Zunächst ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Gesetzeslage oder Rechtsprechung ändern könnten. Außerdem ist der Nachweis eines Schadensersatzanspruchs wegen einer Beschädigung des Bodens oft nur in Extremfällen möglich. Bei einer starken Beanspruchung durch den Mieter besteht aber ein Bedürfnis des Vermieters an einer zumindest anteiligen Beteiligung. Diesem Bedürfnis soll daher bei einer Änderung der Gesetzeslage oder Rechtsprechung Rechnung getragen werden."
Das Landgericht Berlin gab der Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution in der Berufungsinstanz mit Urteil vom 23.03.2012 (63 S 375/11) statt. Die hiergegen eingelegte Revision des Vermieters war erfolglos.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Vermieters durch einstimmigen Beschluss zurück.
Das Gericht verwies zunächst darauf, dass die Parkettklausel im Mietvertrag rechtswidrig und somit unwirksam ist. Dem Mieter darf die Verpflichtung zur Versiegelung des Parkettbodens nicht einfach aufgebürdet werden. Dies ist vielmehr Sache des Vermieters. Durch eine derartige Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen wird der Mieter unangemessen benachteiligt.
Daran ändert sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch dadurch nichts, dass der Vermieter im Mietvertrag eine sogenannte salvatorische Klausel verwendet hat. Der Zusatz "soweit gesetzlich zulässig" beseitigt die Unwirksamkeitsfolge der gegen die gesetzlichen Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen verstoßenden Regelung nicht. Denn hierdurch wird der Mieter ebenfalls unangemessen benachteiligt. Es liegt ein Verstoß gegen das Verständlichkeitsgebot vor, weil unsicher ist, inwieweit eine jeweilige Verpflichtung des Mieters besteht.
Folgerungen aus der Entscheidung
Aus der Entscheidung ergibt sich, dass der Mieter hier trotz Schönheitsreparaturklausel keinerlei Schönheitsreparaturen vornehmen muss - auch solche nicht, zu denen Mieter normalerweise durch eine Klausel im Mietvertrag verpflichtet werden können. Dasselbe würde auch gelten, wenn die Parkettversiegelung in einer eigenständigen AGB-Klausel geregelt worden wäre.
Praxishinweis
Als Rechtsanwalt sollten Sie einem Vermieter von der Verwendung von salvatorischen Klauseln im Mietvertrag grundsätzlich abraten. Aufgrund dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs muss damit gerechnet werden, dass auch untere Instanzen diese Klauseln als unwirksam ansehen werden. Dies hat für Vermieter zur Folge, dass sie sogar für gewöhnliche Schönheitsreparaturen selbst aufkommen müssen.
Darüber hinaus sollten Vermieter darüber aufgeklärt werden, dass Mietern nach der Rechtsprechung grundsätzlich nicht die Kosten für eine Parkettversiegelung aufgebürdet werden dürfen. Dahinter steckt der Gedanke, dass Vermieter normalerweise für die vertragsgemäße Nutzung der Mietwohnung aufkommen sollen. Anders ist das bei einem vertragsuntypischen Gebrauch der Mietsache. Hier kann unter Umständen vom Mieter Schadenersatz wegen der Beschädigung der Mietsache gefordert werden.
Ein Mieter sollte demgegenüber darauf hingewiesen werden, dass er auch bei einer salvatorischen Klausel im Mietvertrag meist nicht für die Schönheitsreparaturen aufkommen muss. Dies ist auch aufgrund der fehlenden Transparenz einer derartigen Klausel zu begrüßen.
Quelle: Harald Büring - vom 10.06.13