BGH, Urt. v. 29.02.2012 - XIII ZR 155/11
Ein Mieter darf aufgrund der Vermietung benachbarter Wohnungen als Ferienwohnung nicht ohne Weiteres die Miete mindern. Andererseits dürfen die Anforderungen an die Darlegung eines Mietmangels wie Lärm nicht überspannt werden.
Darum geht es
Die Mieter lebten in einem Mehrfamilienhaus in Berlin, in dem der Vermieter einige Wohnungen als Ferienwohnungen an Touristen vermietete. Die Mieter kürzten die Miete um 20 % und begründeten dies damit, dass die Touristen sie durch erheblichen Lärm und Schmutz belästigen würden. Der Vermieter war hiermit nicht einverstanden und erklärte wegen des Mietrückstandes in Höhe von etwa 3.700 € die fristlose Kündigung. Im Folgenden verklagte der Vermieter die nicht zahlenden Mieter auf Räumung. Die Mieter wiederum gingen gegen den Vermieter im Wege der Widerklage vor und beantragten festzustellen, dass die Mietminderung rechtmäßig war. Vom Vermieter verlangten sie außerdem, dass er den zwischenzeitlich unter Vorbehalt gezahlten Betrag in Höhe von etwa 3.700 € wieder an sie zurückerstattet.
Das AG Berlin-Mitte wies zunächst die Räumungsklage des Vermieters ab. Die Richter stellten fest, dass die Mietminderung rechtmäßig sei. Hiergegen legte der Vermieter erfolgreich Berufung ein. Das LG Berlin verurteilte die Mieter sodann zu der Räumung der Wohnung und sah die Minderung der Miete als nicht berechtigt an. Hiergegen legten die Mieter Revision beim BGH ein.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Der BGH gab der Revision der Mieter statt und hob die Entscheidung des LG Berlin auf.
Zunächst beschäftigten sich die Richter mit der Frage, ob die Vermietung der übrigen Wohnungen als Ferienwohnungen an Touristen für die Geltendmachung einer Mietminderung ausreicht. Dies lehnten sie mit der Begründung ab, dass dies nicht zwangsläufig mit einer Belästigung der übrigen Mieter verbunden ist, die über den üblichen Gebrauch einer Mietwohnung hinausgeht.
Vielmehr muss auch hier eine hinreichende Beeinträchtigung des Mietgebrauchs als Sachmangel i.S.d. § 536 BGB dargelegt werden. Allerdings dürfen die Anforderungen an die Darlegungslast nicht überspannt werden. Das bedeutet: Die Intensität der Beeinträchtigung muss nicht genau - etwa in Form eines bestimmten Minderungsbetrages - angegeben werden. Vielmehr reicht normalerweise bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen eine Beschreibung der Störungen aus (wie etwa Partylärm) und zu welchen Zeiten diese auftreten. Außerdem sollten auch die Dauer und die Frequenz der Störungen angegeben werden. Es ist allerdings nicht erforderlich, dass für die Darlegung ein entsprechendes Protokoll vorgelegt wird.
Der BGH verwies die Sache für die noch zu treffenden, notwendigen Feststellungen an die Vorinstanz zurück.
Folgerungen aus der Entscheidung
Aus der Entscheidung ergibt sich, dass Mieter nicht ohne Weiteres eine Mietminderung durchführen können, wenn der Vermieter einzelne Wohnungen an Feriengäste vermietet. Es müssen vielmehr konkrete Beeinträchtigungen vorliegen, auf die sich der Mieter berufen kann. Der Vermieter darf hier allerdings keinen zu hohen Maßstab anlegen und nicht zu detaillierte Schilderungen erwarten.
Praxishinweis
Als Rechtsanwalt sollten Sie lärmgeplagte Mieter darauf aufmerksam machen, dass allein die Berufung auf eine Vermietung an Feriengäste nicht für eine Mietminderung ausreicht. Vielmehr ist eine sorgfältige Dokumentation der einzelnen Störungen durch Lärm oder Dreck anzuraten und sind Zeugen (wie andere Mieter, Freunde, Bekannte) zu benennen, die diese bestätigen können. Darüber hinaus sollten Fotos zu Beweiszwecken gefertigt werden.
Vermieter sollten darauf hingewiesen werden, dass sie bei der Vermietung ihrer Wohnungen als Ferienwohnungen mit der Geltendmachung einer Mietminderung rechnen müssen, wenn die Gäste Lärm oder Schmutz machen und die regulären Mieter stören. Demgegenüber können sie sich nicht darauf berufen, dass die Feriengäste nur schwer kontrolliert werden können. Vermieter sollten sich daher gut überlegen, ob sie in einem Mietshaus einige der Wohnungen als Ferienwohnungen anbieten wollen. Denn aufgrund des häufigen Wechsels der Feriengäste kann es leicht zu Konflikten mit den regulären Mietern kommen.
Quelle: Harald Büring - vom 30.04.12