Welche Folgen hat eine hilfsweise fristgemäße Kündigung, wenn der Vermieter bei einem Zahlungsrückstand fristlos kündigt? Das Landgericht Berlin hat Mieter gestärkt, die in solchen Fällen den offenen Betrag rechtzeitig nachträglich begleichen. Die hilfsweise erklärte Kündigung ist nach dem Gericht unwirksam, weil mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet werde.
Darum geht es
Die klagenden Vermieter und der Hauptmieter des Rechtsstreits hatten im Juli 2004 einen Mietvertrag über eine ca. 28 qm große Ein-Zimmer-Wohnung in Berlin-Wilhelmsruh abgeschlossen. Mit Schreiben vom 11.07.2016, dem Mieter drei Tage später zugegangen, kündigten die Vermieter den Mietvertrag fristlos mit sofortiger Wirkung und hilfsweise mit ordentlicher Frist zum 31.10.2016, da sich der Mieter mit einem Betrag von insgesamt 500,30 € für Juni und Juli 2016 im Rückstand befunden hatte. Am 19.07.2016 erhielten die Vermieter die Zahlung des offenen Restbetrages. Nach den gesetzlichen Mietvorschriften wurde dadurch die Kündigung unwirksam.
Anfang November 2016 erhoben die Vermieter Räumungsklage und beriefen sich auf die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung vom 11.07.2016, die nach ihrer Ansicht den Mietvertrag zum 31.10.2016 beendet habe. Das Amtsgericht Pankow/Weißensee gab den Vermietern im Wesentlichen Recht, errechnete allerdings das Ende des Mietvertrages erst zum 30.04.2017 und verurteilte den Mieter und einen weiteren Nutzer der Wohnung zur Räumung zu diesem Datum.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Die Berufung des Mieters hatte Erfolg. Die Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin hat damit in zweiter Instanz den Mieterschutz bei Zahlungsrückstand gestärkt.
Nach dem Urteil könne ein Vermieter zwar seinem Mieter, der sich mit einer bestimmten Miethöhe in Rückstand befinde, fristlos kündigen. Wenn der Vermieter jedoch gleichzeitig vorsorglich fristgemäß kündige, sei diese hilfsweise erfolgte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet werde.
Diese Differenzierung ist dann von Bedeutung, wenn der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist den offenen Betrag nachzahlt. Nach dem Gesetz wird die fristlose Kündigung dadurch unwirksam. Nach der Auffassung der Zivilkammer 66 bleibt es in diesem Fall dem Vermieter verwehrt, sich auf die zugleich hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung zu berufen.
Die Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin hat daher die Klage der Vermieter auf Räumung der Wohnung gegen den Hauptmieter abgewiesen. Mit diesem Urteil ist die Kammer von der Rechtsprechung des BGH, der andere Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin bisher gefolgt sind, abgewichen und hat deshalb die Revision zugelassen.
Das Landgericht Berlin argumentierte, dass zum Zeitpunkt, als die fristlose Kündigung der Vermieter zugegangen sei, der Mietvertrag unmittelbar beendet worden sei. Die zugleich hilfsweise erklärte Kündigung mit ordentlicher Frist greife ins Leere. Die Kündigungswirkungen der fristlosen Kündigung seien zwar später durch die Nachzahlung des offenen Betrages entfallen, die fristlose Kündigungserklärung bleibe aber bestehen. Damit bleibe die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung unwirksam und könne nicht wieder „aufleben“.
Nach Ansicht der Kammer habe sich die Rechtsprechung des BGH, und zwar auch in dem Urteil vom 16.02.2005 (Az. VIII ZR 6/04) nicht mit dem vorgenannten Argument auseinandergesetzt.
Landgericht Berlin, Urt. v. 13.10.2017 - 66 S 90/17
Quelle: Landgericht Berlin, Pressemitteilung v. 19.10.2017