BGH, Urt. v. 11.07.2012 - VIII ZR 36/12
Ein Vermieter darf die Kaution des Mieters nicht mit Forderungen außerhalb des aktuellen Mietverhältnisses verrechnen.
Darum geht es
Die Mieter hatte eine Wohnung in Berlin gemietet. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses und dem Auszug forderten sie von ihrem Vermieter die Rückzahlung der eingezahlten Kaution in Höhe von 1.200 €.
Doch der Vermieter weigerte sich, die Kaution zurückzuzahlen. Er berief sich darauf, dass ein früherer Vermieter noch eine offene Forderung gegen den Mieter gehabt habe. Dieser Vermieter habe seinen Anspruch an ihn abgetreten. Mit diesem Anspruch rechne er jetzt auf und müsse die Kaution deshalb nicht an die Mieter ausbezahlen.
Im Folgenden verklagten die Mieter ihren Vermieter auf Rückzahlung der Kaution. Das Amtsgericht Berlin-Wedding gab der Klage statt. Das Landgericht Berlin wies die hiergegen eingelegte Berufung des Vermieters zurück. Die Richter begründeten dies damit, dass die Aufrechnung mit einer abgetretenen Forderung durch die Sicherungsabrede ausgeschlossen ist. Denn aus dieser ergibt sich, dass eine Kaution nur zur Absicherung des aktuellen Mietverhältnisses dient.
Der Vermieter legte gegen diese Entscheidung Revision ein und berief sich darauf, dass nach der Beendigung des Mietverhältnisses die Zweckbindung der Kaution entfallen würde. Mit der Revision hatte er allerdings keinen Erfolg.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Der BGH wies die Revision des Vermieters gegen das Urteil der Vorinstanz zurück. Er begründete dies damit, dass die Aufrechnung nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen ist, wenn die Aufrechnung nicht mit der Eigenart des Schuldverhältnisses oder mit dem Sinn und Zweck der geschuldeten Leistung vereinbar erscheint (BGH, Urt. v. 29.11.1990 - IX ZR 94/90; Urt. v. 21.11.2001 - XII ZR 162/99; Urt. v. 22.03.2011 - II ZR 271/08). Denn eine Kaution dient normalerweise auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses lediglich der Sicherung der Forderungen aus dem konkreten Mietverhältnis. Diese Zweckbindung entfällt erst, nachdem der Vermieter die Kaution an den Mieter ausbezahlt hat.
Folgerungen aus der Entscheidung
Aus der vorliegenden Entscheidung des BGH ergibt sich, dass Vermieter die Auszahlung der Kaution nicht mit dem Argument verweigern dürfen, dass eine Forderung aus einem früheren Mietverhältnis besteht. Hier besteht ein Aufrechnungsverbot, auch wenn ein solches nicht ausdrücklich vereinbart worden ist.
Praxishinweis
Vermieter sollten darauf aufmerksam gemacht werden, dass sie nicht mit jeder beliebigen Forderung, sondern nur mit Forderungen aus dem aktuellen Mietverhältnis aufrechnen dürfen. Sie sollten überprüfen, ob sich die Mietsache zum Zeitpunkt der Rückgabe in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen von der Wirksamkeit der entsprechenden mietvertraglichen Klauseln abhängt. Ratsam ist die Anfertigung eines Übergabeprotokolls, das im Optimalfall beide Parteien unterschreiben. Vermietern sollte allerdings bekannt sein, dass der Mieter nicht zur Unterschrift verpflichtet ist.
Mieter sollten sich nicht zu der Unterschrift drängen lassen. Das gilt besonders dann, wenn Meinungsverschiedenheiten über den Zustand der Mietwohnung bestehen. Sinnvoll ist es unter anderem, den Zustand der Wohnung durch Bilder festzuhalten.
Vermieter und Mieter sollten im Übrigen darauf achten, dass die Kaution grundsätzlich verzinst und sicher angelegt wird, um eine Entwertung des Kautionsgeldes durch Inflation zu vermeiden.
Quelle: Harald Büring - vom 18.09.12