BGH, Urt. v. 04.05.2011 - VIII ZR 195/10
Nimmt ein Mieter irrtümlich Schönheitsreparaturen vor, muss er seine Ersatzansprüche zügig geltend machen, da diese nach der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB verjähren.
Darum geht es:
Ein Mieter hatte zusammen mit seiner Frau über einen Zeitraum von sechs Jahren eine Wohnung gemietet. Am Ende des Mietverhältnisses ließ er die Wohnung renovieren, weil der abgeschlossene Formularmietvertrag eine entsprechende Verpflichtung vorsah. Dabei entstanden ihm Kosten in Höhe von 2.687 €. Ihm war nicht bekannt, dass diese Klausel nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam war, weil sie dem Mieter einen starren Fristenplan für die Ausführung von Schönheitsreparaturen auferlegte. Als er drei Jahre nach der Beendigung des Mietverhältnisses von der Rechtslage erfuhr, klagte er gegen seinen damaligen Vermieter auf Erstattung der Renovierungskosten.
Sowohl das AG Freiburg als auch das LG Freiburg wiesen die Klage als unbegründet ab. Die Richter begründeten dies damit, dass der Anspruch bereits sechs Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses verjährt sei. Hiergegen legte der Mieter Revision ein. Nach seiner Ansicht greift die kurze Verjährung nur bei einem freiwillig geleisteten Vermögensopfer. Davon könne hier keine Rede sein, weil er aufgrund der Klausel von einer Verpflichtung zur Vornahme einer Renovierung ausgegangen sei. Bei einer anderen Sichtweise würde der vertragstreue Mieter benachteiligt.
Wesentliche Entscheidungsgründe:
Der BGH wies die Revision zurück und beschäftigte sich eingehend mit der Frage, ob sich die Verjährung des Ersatzanspruchs für die nicht geschuldete Renovierung nach der Regelverjährung oder der sechsmonatigen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB richtet.
Wie bereits die Vorinstanzen, kommt auch der BGH zu dem Ergebnis, dass sich die Verjährung des Ersatzanspruchs nach § 548 Abs. 2 BGB richten muss. Der Vermieter konnte sich deshalb im vorliegenden Fall auf den Eintritt der Verjährung berufen. Dem steht nicht entgegen, dass dem Mieter die Unwirksamkeit der Klausel nicht bekannt war.
Seine Ansicht begründet der BGH damit, dass nach dem Willen des Gesetzgebers möglichst bald Klarheit über bestehende Ansprüche gegenüber dem Vermieter bestehen soll. Darüber hinaus soll das laufende Mietverhältnis nicht mit Auseinandersetzungen belastet werden. Daher verjähren sämtliche Ansprüche des Mieters wegen durchgeführter Schönheitsreparaturen bereits nach der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB und nicht erst nach dem Ablauf der Regelverjährung gem. §§ 199, 195 BGB.
Folgerungen aus der Entscheidung
Der BGH hat mit diesem Urteil eine vermieterfreundliche Entscheidung getroffen. Führt der Mieter Schönheitsreparaturen durch, muss der Vermieter trotz der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Klausel nicht noch Jahre später befürchten, dass der Mieter gegen ihn vorgeht. Denn die Mieter können sich nicht darauf berufen, dass ihnen die Unwirksamkeit der Klausel nicht bekannt war. Um einer Verjährung der Ansprüche vorzubeugen, sollten sich Mieter am besten schon bei Beendigung des Mietverhältnisses beraten lassen.
Quelle: Assessor jur. Harald Büring - vom 25.07.11