Wann können Mieter eine Untervermietung durchsetzen? Der BGH hat entschieden, dass ein Anspruch auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten nach § 553 BGB auch bestehen kann, wenn es sich um eine Einzimmerwohnung handelt. Für die Voraussetzung, dass (nur) ein Teil des Wohnraums überlassen wird, reicht es, dass der Mieter den Gewahrsam zumindest nicht vollständig aufgibt.
Darum geht es
Der Kläger ist Mieter einer in Berlin gelegenen Einzimmerwohnung. Mit Schreiben vom 17.03.2021 bat er die beklagten Vermieter wegen eines beruflichen Auslandsaufenthalts um die Gestattung der Untervermietung vom 15.06.2021 bis zum 30.11.2022 an eine namentlich benannte Person. Die Beklagten lehnten dies ab.
Mit der im Mai 2021 erhobenen, auf die Erlaubnis der Untervermietung „eines Teils der Wohnung“ an den bezeichneten Untermieter gerichteten Klage hat der Kläger vorgetragen, er wolle für die Dauer seiner berufsbedingten Abwesenheit einen Teil der Wohnung an die benannte Person untervermieten, jedoch persönliche Gegenstände weiter in der Wohnung lagern.
Während seines Auslandaufenthalts lagerte der Kläger seine in der (untervermieteten) Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände dort in einem Schrank und einer Kommode sowie in einem am Ende des Flurs gelegenen, durch einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm zu nutzenden Bereich von der Größe eines Quadratmeters. Ferner blieb er im Besitz eines Wohnungsschlüssels.
Die Klage hat beim Amtsgericht keinen Erfolg gehabt (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urt. v. 15.12.2021 Mitte - 7 C 149/21). Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht die Beklagten antragsgemäß verurteilt, die Untervermietung „eines Teils der Wohnung“ an die von dem Kläger benannte Person zu gestatten (Landgericht Berlin, Urt. v. 07.04.2022 - 67 S 7/22).
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Die Revision der Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg. Der VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass dem Kläger ein Anspruch gemäß § 553 Abs. 1 BGB auf Gestattung der befristeten, teilweisen Gebrauchsüberlassung an den von ihm benannten Dritten zusteht.
Wie der Senat in der Vergangenheit bereits (zu Wohnungen mit mehreren Zimmern) entschieden hat, stellt die Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung durch den Mieter auf.
Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB ist daher regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt.
Danach kann ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein.
Ein Ausschluss von Einzimmerwohnungen aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung des § 553 Abs. 1 BGB ergibt sich weder aus dem Gesetzeswortlaut, der Gesetzesgeschichte noch aus dem mieterschützenden Zweck der Vorschrift. Letzterer liefe für Mieter einer Einzimmerwohnung andernfalls gänzlich leer.
Sachgerechte Gründe dafür, solche Mieter insoweit als weniger schutzwürdig anzusehen als Mieter einer Mehrzimmerwohnung, erschließen sich indes nicht, denn auch dem Mieter einer Einzimmerwohnung kann es, namentlich bei - wie hier - befristeter Abwesenheit, darum gehen, sich den Wohnraum zu erhalten.
Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass der Kläger dem Untermieter die Einzimmerwohnung nur teilweise überlassen wollte, ist demnach revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Der Kläger hat seinen Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgegeben.
Denn er hat persönliche Gegenstände in der Wohnung in Bereichen zurückgelassen, die seiner alleinigen Nutzung vorbehalten waren, und sich den Zugriff hierauf zudem durch Zurückbehaltung eines Wohnungsschlüssels gesichert.
Hinzu tritt der Wille des Klägers, die Wohnung nur für die Zeit seines Auslandsaufenthalts teilweise einem Dritten zu überlassen.
BGH, Urt. v. 13.09.2023 - VIII ZR 109/22
Quelle: BGH, Pressemitteilung v. 14.09.2023
