Wenn Vermieter Ersatzansprüche wegen des Wohnungszustands bei Rückgabe geltend machen, müssen sie sich bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel die Kosten anrechnen lassen, die sie mangels eigener Renovierungsarbeiten erspart haben. Das hat das Amtsgericht Hanau entschieden. Im Streitfall hatte ein Vermieter u.a. die von den Mietern in bunten Farben gestrichenen Wände moniert.
Darum geht es
Der Kläger macht als ehemaliger Vermieter gegenüber den Beklagten als ehemaligen Mietern Schadensersatz u.a. wegen Verschlechterungen der Mietsache geltend.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien lief über dreizehn Jahre, der Vertrag enthielt eine Klausel hinsichtlich der durch den Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen.
Nach Wohnungsrückgabe führte der Vermieter Tapezier- und Streich- und anderweitige Renovierungsarbeiten durch. Die Kosten hierfür in Höhe von über 4.700 € sowie einen Mietausfall in Höhe von 750 € sollen nach dem Vermieter die beklagten Mieter ersetzen, weil insbesondere deren farbliche Gestaltung der Wohnung die Arbeiten notwendig gemacht und eine spätere Vermietung an den Nachmieter verursacht hätten.
Denn die Mieter hätten in der Mietwohnung die Wänden in bunten Farben (gelb, grün und rosa) gestrichen und die Wohnung in diesem Zustand zurückgegeben, was eine unmittelbare Weitervermietung unmöglich gemacht hätte. Zudem habe es viele nicht verschlossene Dübellöcher gegeben.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Das Amtsgericht Hanau hat die Klage des Vermieters abgewiesen.
Darauf, ob der Mieter dem Vermieter die Kosten für die Renovierungsarbeiten erstatten muss, komme es nicht an. Auch den Anspruch auf Ersatz eines Mietausfalls wies das Gericht zurück.
Denn der Vermieter hätte während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchführen müssen.
Die Klausel, nach welcher der Mieter hierzu verpflichtet wurde, war unwirksam, weil sie zu kurze Fristen setze, außerdem sollte der Mieter nach einer anderen Klausel die Wohnung auch bei Einzug streichen, was ebenfalls zur Unwirksamkeit der laufenden Renovierungspflicht führe.
Daher musste stattdessen, wie auch an sich vom Gesetz vorgesehen, der Vermieter renovieren. Hätte er das getan, wären ihm aber Kosten entstanden. Diese nicht aufgewendeten Kosten müsse er von seinen Schadensersatzansprüchen abziehen.
Für die Bestimmung der ersparten Kosten hat das Gericht auf die Pauschalbeträge nach § 28 Abs. 4 II. BerechnungsVO in der jeweiligen Höhe zurückgegriffen.
Auch wenn diese hier keine unmittelbare Anwendung finden, lägen ihnen offiziell anerkannte Durchschnittswerte zugrunde. Bei über dreizehn Jahren Mietlaufzeit überstiegen sie die von dem Vermieter geltend gemachten Kosten um mehr als das Dreifache.
Der geltend gemachte Mietausfall ist nach dem Gericht ebenfalls nicht zu ersetzen. Der Kläger hätte demnach die nötigen Arbeiten aufgrund der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel für eine Neuvermietung ohnehin durchführen müssen, da er sie während der Mietzeit unterlassen habe.
Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.
Amtsgericht Hanau, Urt. v. 29.11.2023 - 32 C 265/23
Quelle: Amtsgericht Hanau, Pressemitteilung v. 16.12.2024
