Kein Eigenbedarf der Kommanditgesellschaft

Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht.

Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer von der Vermieterin, einer Kommanditgesellschaft ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung. Die KG hatte das seit 1985 bestehende Wohnraummietverhältnis, in das sie 2001 eingetreten war, am 27.02.2004 zum 28.02.2005 mit der Begründung gekündigt, die Nutzung der Wohnung durch ihren Mitarbeiter W. sei aus betrieblichen Gründen dringend erforderlich. Neben ihrem Geschäftsführer sei ihr Mitarbeiter W. "Schlüsselkraft" des Unternehmens. Als "Eventmanager" sei er maßgeblich dafür zuständig, mit gewerblichen Mietinteressenten zu verhandeln, um die Veranstaltungshalle zu vermieten. Er müsse stets und auch kurzfristig erreichbar sein, um die Räumlichkeiten vorzuführen. Bei Veranstaltungen müsse er als Ansprechpartner zugegen sein. Da er am Niederrhein wohne, sei er während seiner geschäftlichen Aufenthalte in B. auf eine Hotelunterbringung angewiesen; diese sei ihm nicht zumutbar.

Der BGH hält die Kündigung für unwirksam.Er stellt zunächst fest, dass Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bereits begrifflich nicht in Betracht kommt. Die Klägerin als Kommanditgesellschaft (KG) kann die Räume weder "als Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen (vgl. zur juristischen Person BGH, Urt. v. 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691). Allerdings kann ein Recht des Vermieters in Betracht kommen, das Mietverhältniswegen eines sonstigen „berechtigten Interesses“ zu kündigen. Ein solches Interesse kann sich daraus ergeben, dass einem Mitarbeiter des seines Unternehmens aus betrieblichen Gründen eine an einen Betriebsfremden vermietete Wohnung zur Verfügung gestellt werden soll, sofern der Vermieter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den Nutzungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. BGH, Beschl. v. 05.10.2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, 781). Dabei ist zu beachten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist (BVerfG NJW 1992, 105, 106, zu § 564b BGB a.F). Das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist danach zu gewichten, ob und gegebenenfalls welche Bedeutung es für das Unternehmen hat, dass der Mitarbeiter seinen Wohnsitz in der vermieteten Wohnung nimmt. Dabei kommt es insbesondere auf die Funktion und die Aufgaben des Mitarbeiters an. Vorliegend ist es aus betrieblichen Gründen weder geboten noch für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil, dass der Mitarbeiter W. auf dem Betriebsgelände wohnt. Besichtigungen der Halle könne er auch von Büroräumen auf dem Gelände aus organisieren; Termine mit Mietinteressenten könnten auf diese Weise auch kurzfristig vereinbart werden. Dazu bedarf es keiner Wohnung auf dem Betriebsgelände, so dass ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Kündigung nicht vorliegt.

Anmerkung: Gleichlautend BGH, Urt. v. 23.05.2007 – VIII ZR 122/06 Erstellt von RA Thomas Emmert