Das Landgericht Berlin hat die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg zum Berliner Mietspiegel 2013 zurückgewiesen. Dabei berücksichtigte das Gericht, dass sowohl die Mieter als auch die Vermieterin davon ausgegangen waren, dass der Mietspiegel 2013 nicht hinreichend qualifiziert war. Auch das Gutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete beanstandeten die Richter nicht.
Darum geht es
Das Amtsgericht Charlottenburg hatte der Klage einer Vermieterin auf Zustimmung der Mieter zu einem Mieterhöhungsverlangen stattgegeben und dabei auf Grundlage eines Gutachtens dem Berliner Mietspiegel 2013 sowohl die gesetzliche Vermutungswirkung gemäß § 558d Abs. 3 BGB („qualifizierter Mietspiegel“) als auch die Voraussetzungen eines „einfachen Mietspiegels“ gemäß § 558c Abs. 1 BGB abgesprochen.
Daraufhin hatte das Amtsgericht Charlottenburg auf Grundlage eines weiteren Sachverständigengutachtens die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt (Amtsgericht Charlottenburg, Urt. v. 11.05.2015 - 235 C 133/13). Über die Berufung hat nun das Landgericht Berlin entschieden.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Das Landgericht hat in der mündlichen Verhandlung seine vorläufige Rechtsauffassung erläutert. Im konkreten Fall sei der Berliner Mietspiegel 2013 nicht heranzuziehen.
Eine Bewertung des Mietspiegels könne unterbleiben. Insbesondere müsse nicht geklärt werden, ob das von dem Amtsgericht eingeholte Gutachten über die Einhaltung der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze bei der Erstellung des Mietspiegels 2013 zutreffend sei.
Die Beklagten hätten sich auf die Vermutungswirkung des Mietspiegels berufen. Dafür müssten sie darlegen und ggf. beweisen, dass sich die ortsübliche Miete allein anhand des Mietspiegels im Sinne eines sogenannten qualifizierten Mietspiegels bestimmen müsse. Dies hätten sie nicht getan. Im Gegenteil hätten sie diese Qualifizierung durch eigenen Sachvortrag selbst in Frage gestellt.
So hätten sie u.a. geltend gemacht, durch Berücksichtigung der sogenannten baualtersspezifischen Sondermerkmale (darunter fallen z.B. hochwertiges Parkett oder moderne Küchenausstattung) werde eine unzutreffende Vergleichsmiete ermittelt. Dadurch hätten die Beklagten die Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen angegriffen.
Sowohl Klägerin als Vermieterin als auch die Beklagten seien davon ausgegangen, dass der Mietspiegel 2013 nicht hinreichend qualifiziert sei. Deshalb bedürfe es keiner Auseinandersetzung mit den Ausführungen des Sachverständigen in dem dazu vom Amtsgericht eingeholten Gutachten.
Soweit das Amtsgericht durch ein weiteres Gutachten festgestellt habe, wie hoch die ortsübliche Miete für die Wohnung der Beklagten sei, sei diese Beweiserhebung nach den für die Berufung geltenden prozessualen Vorschriften nicht zu beanstanden. Dem Amtsgericht habe ein Ermessensspielraum zugestanden, ob es ein Gutachten zu dieser Frage einhole oder ob es den Mietspiegel 2013 für eine Schätzung der konkreten Miete zugrunde lege. An der Beweiswürdigung des Amtsgerichts auf der Grundlage des zweiten Gutachtens sei nicht zu zweifeln.
Am Schluss der Sitzung verkündete die Kammer nach nochmaliger Beratung das Urteil und ließ die Revision zum BGH nicht zu. Eine Nichtzulassungsbeschwerde an den BGH ist aufgrund des niedrigen Streitwerts nicht zulässig.
Landgericht Berlin, Urt. v. 02.12.2015 - 18 S 183/15
Quelle: Landgericht Berlin, Pressemitteilung v. 02.12.2015
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