Führt der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durch, weil er sich aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel hierzu verpflichtet wähnt, kann ihm ein Kostenerstattungsanspruch gegen den Vermieter nach den Grundsätzen der GoA zustehen.
Die vermeintlich wirksame Verpflichtung hindert nicht die Annahme einer Fremdgeschäftsführung als Voraussetzung eines Anspruchs aus GoA. Jedenfalls bei einer Endrenovierung ist auch davon auszugehen, dass nicht nur ein objektiv fremdes Geschäft, sondern auch der zugehörige Fremdgeschäftsführungswille beim Mieter vorliegt.
Die Parteien streiten über einen Kostenerstattungsanspruch im Zusammenhang mit einer von den Mietern durchgeführten Endrenovierung. Die Mieter hatten bei Beendigung des Mietverhältnisses durch einen Maler Schönheitsreparaturen durchführen lassen, weil sie sich aufgrund einer nach der BGH-Rechtsprechung unwirksamen Klausel im Mietvertrag hierzu verpflichtet glaubten. Die dafür aufgewendeten Kosten verlangen sie von der Vermieterin zurück. Das AG Mettmann weist die Klage mit der Begründung ab, dass eine Rechtsgrundlage für den Kostenerstattungsanspruch nicht ersichtlich sei. Insbesondere komme kein Anspruch aus GoA nach §§ 683, 670 BGB in Betracht. Zwar könne man wegen der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel mangels wirksamer Verpflichtung der Mieter von einem objektiv fremden Geschäft ausgehen. Die Annahme eines ebenfalls erforderlichen Fremdgeschäftsführungswillen scheitere aber daran, dass die Mieter wegen der Schönheitsreparaturenklausel meinten, selbst zur Durchführung der Arbeiten verpflichtet zu sein. Das LG hebt das Urteil des AG auf und gibt der Klage statt. Es stellt fest: Zutreffend ist im angefochtenen Urteil auch ausgeführt, dass die vermeintliche Verpflichtung der Kläger nicht hindert, dass sie mit der Endrenovierung ein fremdes Geschäft geführt haben. Handelt es sich aber um ein objektiv fremdes Geschäft, so ist auch von dem Fremdgeschäftsführungswillen auszugehen. Das mag zwar bei Mietern, die während der Mietzeit renovieren, um selbst in den Genuss der renovierten Räume zu kommen, fraglich sein, im Streitfall jedoch haben die Kläger eine Endrenovierung durchgeführt, deren Vorteile sie wegen des unmittelbar bevorstehenden Auszuges ja gerade nicht mehr nutzen konnten. Sie haben es in Erfüllung der vermeintlichen Verbindlichkeit für die Vermieterin, die Beklagte, getan. Die Kläger sind also gerade nicht im eigenen Interessenkreis tätig geworden.
Anmerkung: Ähnlich wie das LG Wuppertal hat auch das LG Karlsruhe (LG Karlsruhr, Urt. v. 28.04.2006 – 9 S 479/05, NJW 2006, 1983) entschieden und dabei auf die obergerichtliche Rechtsprechung verwiesen. Diese bejaht das Bestehen eines Fremdgeschäftsführungswillens auch dann, wenn der Geschäftsführer irrig von seiner Verpflichtung zur Leistung ausgeht. Eine Einschränkung der Vorschriften der GoA in diesen Fällen findet weder im Wortlaut noch im Sinn des Gesetzes eine hinreichende Stütze (vgl. erstmalig BGH, NJW 1962, 2010, 2011 und diese Rechtsprechung fortführend u. a.: BGH, NJW 1963, 50; BGH NJW-RR 1989,970; OLG Hamm NJW-RR 1991, 1304).
Quelle: RA Emmert - Urteilsanmerkung vom 25.10.07
Erstellt von RA Emmert
