Wegen des in Grundstückskaufverträgen üblichen Haftungs- bzw. Gewährleistungsausschlusses können Immobilienverträge nur ausnahmsweise wegen Gebäudemängeln rückabgewickelt werden. Das OLG Oldenburg hat nun einen Verkäufer zur Zahlung von Schadensersatz und zur Rückabwicklung eines Kaufvertrags verurteilt, nachdem es annahm, dass dieser schwere Feuchtigkeitsschäden arglistig verschwiegen hatte.
Darum geht es
Die Parteien schlossen im Juli 2012 einen Kaufvertrag über ein Hausgrundstück in Emden. Nachdem der Käufer in das Haus einzog, bemerkte er insbesondere im Wohnzimmer feuchte Stellen. Diese waren bei der Besichtigung des Gebäudes nicht zu erkennen gewesen. Ein gerichtlicher Sachverständiger stellte im Prozess fest, dass das Gebäude im Boden- und Sockelaufbau so feucht war, dass man es nicht bzw. nur eingeschränkt bewohnen könne.
Der Käufer verlangte die Rückabwicklung des Kaufvertrages, d.h. die Rückzahlung des Kaufpreises von 125.000 € gegen Rückgabe des Grundstücks und die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von rund 16.000 €. Der Verkäufer verwies auf den im notariellen Vertrag vereinbarten Haftungsausschluss und lehnte beides ab.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Anders als zuvor das Landgericht gab der Senat dem Käufer Recht. Der Verkäufer könne sich nicht auf den Haftungsausschluss berufen, weil er arglistig gehandelt habe. Er habe von der Feuchtigkeit im Bereich des Wohnzimmers und eines weiteren Zimmers gewusst und hätte den Käufer darüber aufklären müssen.
Der Sachverständige hatte festgestellt, dass nicht zuletzt an den Wänden dieser Zimmer hinter der Tapete Alufolie aufgebracht worden war. Durch diese Maßnahme sollte, so der Sachverständige, das Feuchtigkeitsbild beseitigt werden. Während die Mauer dahinter feucht blieb, zeigte die Tapete davor erst dann Feuchtigkeitserscheinungen, wenn die Folie nicht mehr dicht hielt.
Der Verkäufer hatte eingeräumt, lediglich im Bereich des Schornsteins und der Wirtschaftsküche Alufolie aufgebracht zu haben. Der Senat glaubte ihm hingegen nicht, dass er von der im Übrigen verwendeten Folie keine Kenntnis hatte. Der Verkäufer bewohnte das Haus bereits seit 1958. Er hatte ein Bild zur Akte gereicht, das eine Wand bei Renovierungsarbeiten zeigte. Die Wand war mit einer Zeitung beklebt.
Dieses Zeitungsblatt ließ erkennen, dass es nach dem Jahr 2000 gedruckt worden war, voraussichtlich im Jahr 2004 oder 2009. Wenn der Verkäufer aber in dieser Zeit die Wände neu tapeziert hatte, so musste ihm nach Ansicht der Richter die Verwendung der Alufolie und die Feuchtigkeit an den Wänden aufgefallen sein.
Zumal der Sachverständige zuvor erklärt hatte, dass Alufolien erst in den 1970er Jahren zur Bekämpfung des Feuchtigkeitsbildes verwendet worden waren und der Kläger nicht erklärt hatte, dass danach noch Umbauarbeiten ohne ihn stattgefunden hätten. Neben der Rückabwicklung des Kaufvertrages und damit der Rückzahlung des Kaufpreises muss der Verkäufer jetzt auch die Maklerkosten, die Grunderwerbsteuer und die Kosten für einen Privatsachverständigen dem Käufer erstatten.
Das Urteil ist nicht rechtskräftig.
OLG Oldenburg, Urt. v. 05.02.2015 - 1 U 129/13
Quelle: OLG Oldenburg, Pressemitteilung v. 16.02.2015