Die Angabe in einem Verkaufsexposé, dass eine Immobilie in einem „gepflegten Zustand“ sei, kann mit einem undichten Dach unvereinbar sein. Daran ändert auch ein allgemeiner Hinweis auf notwendige Erneuerungsmaßnahmen nichts. Das hat das OLG Zweibrücken entschieden. Ein Ausschluss der Mängelhaftung greift dann insoweit nicht, weil die Angabe zu einer erwartbaren Beschaffenheit wird.
Darum geht es
Der Käufer macht gegenüber dem Verkäufer Schadenersatzansprüche aus einem Immobilienkaufvertrag, in dem die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen wurde, geltend.
Der Käufer ist Immobilienmakler und im Ankauf und der Vermietung von Gewerbeimmobilien erfahren. Er erwarb von dem Verkäufer mit Kaufvertrag vom 09.07.2019 ein bebautes Grundstück.
Bei der Immobilie handelt es sich u.a. um eine Werkstatthalle. Im obersten Geschoss befindet sich eine Parkfläche. Der Verkäufer erklärte jedoch, dass ihm nicht erkennbare Mängel nicht bekannt seien.
Nach Abschluss des Kaufvertrages, im Dezember 2019, wurde der Käufer von den Mietern der Parkfläche des Objektes darauf hingewiesen, dass die Dachfläche der Immobilie undicht ist.
Bei Regen kommt es an fast allen Dachflächen, an denen klare Dachplatten eingebaut sind, zu teilweise starkem Wassereinbruch und die Regenrinne ist im Bereich des vermieteten Ladens in der Immobilie auf mindestens fünf Meter komplett undicht.
Dem Verkäufer waren die Undichtigkeiten in der Dachfläche sowie der Regenrinne seit mindestens zwölf Monaten vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages bekannt und von den Mietern mehrfach mitgeteilt worden.
Der Kläger hatte das Dach der Immobilie nicht besichtigt. Er hat aber bei der Besichtigung festgestellt, dass in der Werkstattfläche im Erdgeschoss im linken hinteren Bereich, Richtung Erdreich Feuchtigkeitsschäden vorhanden waren, die fachgerecht beseitigt werden müssen.
Im Hinblick auf diese festgestellten Schäden hat der Käufer dem Verkäufer bei der Besichtigung ein Angebot von 280.000 € statt der ursprünglich geforderten 320.000 € gemacht.
Er erzielte letztlich einen Preisnachlass auf 276.000 €. In dem Maklerexposé hieß es u.a.: „Die 1960 erbaute Immobilie wurde 1980 komplett und im Jahre 2000 die Fensterfront saniert, was der Immobilie einen allgemein gepflegten Zustand verleiht.“
Das Landgericht Zweibrücken hat dem Käufer Schadensersatz zugesprochen (Urt. v. 09.10.2023 - 1 O 123/23).
Wesentliche Entscheidungsgründe
Das OLG Zweibrücken hat die Entscheidung des Landgerichts bestätigt.
Der Senat hat hierzu ausgeführt, dass auch in Anbetracht des Alters des Gebäudes und des bezahlten Kaufpreises (nebst Preisnachlass) die von einem Sachverständigen festgestellten sehr rissigen und entsprechend wasserdurchlässigen Faserzement-Wellplatten auf dem Dach nicht mehr als hinzunehmender Verschleiß zu werten seien.
Nachdem das verwendete Makler-Exposé von einem „allgemein gepflegten Zustand“ der Immobilie spreche, sei diese Zustandsbeschreibung zur für den Kläger erwartbaren Beschaffenheit geworden.
Ein nicht regenfestes Dach sei mit einem „gepflegten Zustand“ nicht in Einklang zu bringen. Ein allgemein gehaltener Hinweis auf notwendige Erneuerungsmaßnahmen führe nicht zum Ausschluss eines Mangels.
Dass Erneuerungsmaßnahmen bei einem älteren Gebäude möglich sind, sei ein Allgemeinplatz und besage nichts über die tatsächliche Beschaffenheit der Immobilie.
Der Käufer war demnach nicht gehalten, das mit Faserzementplatten belegte Dach vor dem Kauf auf Wasserdichtheit zu untersuchen.
Auch wenn der Käufer Makler sei, könne es im Rahmen einer Gebäudebesichtigung von ihm nicht verlangt werden, dass dieser auf ein Dach wie das hier vorhandene steige, zumal nicht über eine steil anzulegende Leiter.
OLG Zweibrücken, Beschl. v. 28.05.2024 - 4 U 105/23
Quelle: OLG Zweibrücken, Pressemitteilung v. 07.06.2024
