Um den Verbraucherschutz zu gewährleisten, führt der Gesetzgeber mit dem neuen Bauvertragsrecht neue Vertragstypen ein, die unter anderem geänderte Belehrungs- und Informationspflichten enthalten.
Umfangreiche Änderungen ergeben sich dabei in den neuen Vorschriften zum Bauvertrag in §§ 650 a – 650 g BGB-E.
Bauvertrag jetzt im BGB
Zum einen wird der Bauvertrag als solcher legal definiert. Mit dem neu eingeführten § 650 a BGB-E wird zur Klarstellung eine Sondernorm für den Bauvertrag in Abgrenzung zum Werkvertrag eingeführt.
- „Ein Bauvertrages in Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, eine Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels“ (§ 650 a Abs. 1 BGB-E).
- „Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist“ (§ 650 a Abs. 2 BGB-E).
Daneben ergibt sich für Besteller ein neues Anordnungsrecht einschließlich neuer Regelungen zur Preisanpassung bei einer Mehr- oder Minderleistung durch den Unternehmer (§ 650b und c BGB).
Der neue § 650 f BGB-E enthält einen Anspruch auf Mitwirkung an einer Zustandsfeststellung für den Fall, dass der Besteller die Abnahme verweigert. Hierdurch sollen einhergehende Streitigkeiten vermieden werden.
Um für mehr Rechtssicherheit im Falle einer Kündigung eines Bauvertrags zu sorgen, wird hierzu außerdem die Schriftform vorgeschrieben (§ 650g BGB).
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Der Verbraucherbauvertrag
Eine zentrale Änderung durch das neue Bauvertragsrecht ab 1.1.2018 besteht in der Einführung des Verbraucherbauvertrags.
Dieser neue Vertragstyp liegt dann vor, wenn ein Vertrag über die Errichtung eines neuen Gebäudes oder ein Vertrag über erhebliche Umbaumaßnahmen von gleichem Gewicht für ein Gebäude mit einem Verbraucher (Bauherr) geschlossen wird (§ 650h Abs. 1 BGB).
Für den involvierten Bauunternehmer ergeben sich daraus neue Verpflichtungen:
- Er muss den Bauherr vor und während des Baus umfassend über Einzelheiten zur Planung unterrichten. Darüber hinaus muss der Unternehmer für den Verbraucher eine detaillierte Baubeschreibung erstellen (§ 650j BGB).
- Der Bauunternehmer muss außerdem verbindliche Aussagen über den Zeitpunkt der Vollendung des Baus treffen und diese im Bauvertrag festhalten (§ 650j Abs. 3 BGB).
Nach § 650k BGB steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu. Der Bauunternehmer muss den Verbraucher zudem über sein Widerrufsrecht belehren.
Im Rahmen des neuen Verbraucherbauvertrags werden die dem Unternehmer zustehenden Abschlagszahlungen darüber hinaus auf insgesamt 90 Prozent der vereinbarten Vergütung beschränkt, einschließlich etwaiger Nachträge (§ 650l BGB). Somit kann der Verbraucher 10 Prozent als Vertragserfüllungssicherheit gesetzlich zurückhalten.
Architekten- und Ingenieurvertrag gesondert geregelt
Ab 2018 sollen sich auch Architekten- und Ingenieurverträge im BGB wiederfinden, wobei der Architektenvertrag als sogenanntes „Zwei-Phasen-Modell“ abgebildet werden soll.
Er gliedert sich in eine Zielfindungsphase und eine Ausführungsphase (§ 650o BGB). Die vertragstypischen Pflichten von Architekten und Ingenieuren ergeben sich ebenfalls aus § 650o BGB.
Der vorliegende Entwurf lässt offen, welche Vergütung vereinbart werden kann – es wird zwar auf die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) verwiesen, jedoch sei die Vergütung Sache der Vertragsparteien und solle im Einzelfall verhandelt werden (§ 650q BGB).
Darüber hinaus erhält der Bauherr ein zweiwöchiges Sonderkündigungsrecht (§ 650q BGB). Hat der Architekt dem Besteller die für das Projekt erforderlichen Planungsgrundlagen und Kosteneinschätzungen vorgelegt, so kann der Besteller innerhalb dieser Frist kündigen. Bei Verbrauchern ist ein ausdrücklicher Hinweis in Textform erforderlich.
Abgeschwächte Haftung für Architekten und Ingenieure
Eine weitere Neuerung durch das neue Bauvertragsrecht 2018 wird insbesondere architekten und Ingenieure freuen: Die überproportionale Beanspruchung von ihnen im Rahmen einer gesamtschuldnerischen Haftung abschwächen (§ 650s BGB) soll deutlich abgeschwächt werden.
Architekten und Ingenieure können demnach erst dann in Anspruch genommen werden, wenn der Bauunternehmer erfolgslos und unter Fristsetzung zur Nachbesserung aufgefordert worden ist.
