Der Anspruch gegenüber der Eigentümergemeinschaft auf ordnungsmäßige Verwaltung kann auch im Rahmen einer Auflage in der Baugenehmigung für bauliche Maßnahmen grundsätzlich nicht verjähren. In einem vor dem Amtsgericht München verhandelten Fall hatte sich ein Wohnungseigentümer auf eine jahrzehntealte Auflage der Stadt München zur Herstellung eines Spielplatzes berufen.
Darum geht es
Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung in München. Dort existiert für die Wohnanlage ein Spielplatz mit einem Sandkasten, der mit Unrat verunreinigt ist. In der Baugenehmigung für die Wohnanlage wurde am 30.04.1982 von der Landeshauptstadt München folgende Auflage festgesetzt:
„Die Freiflächen, einschließlich der Spielbereiche für Kinder, sind bis zur Bezugsfertigkeit des Gebäudes, spätestens jedoch in der darauf folgenden Pflanzzeit nach dem als Bestandteil dieser Genehmigung ausgefertigten Plan über die Außenanlagen gegebenenfalls unter Beachtung der weiteren Detailauflagen zu gestalten und auszustatten. (...) b) (...) Der Kinderspielplatz oder die Spielbereiche muss / müssen den Kindern tatsächlich zum Spielen zur Verfügung stehen und ist / sind zu diesem Zweck dauernd zu erhalten und zu unterhalten. Auf die Verpflichtung zur umgehenden Instandsetzung schadhafter Ausstattungen des Kinderspielplatzes und zur Erneuerung des Spielsandes in angemessenen Abständen wird hingewiesen.“
Als Spielausstattung ist eingezeichnet ein Sandkasten und eine Spieltischgarnitur, daneben steht in schwarzer Schrift: Pergola mit Spielgerät (Schaukel, Hänge-Klettergerüst). Unten rechts auf dem Plan findet sich der Vermerk: „Die notwendigen Anordnungen sind mit roter Tinte eingetragen. Sie sind genauso zu beachten, wie sämtliche übrige Auflagen und Anordnungen des beigeheften Bescheides.“?
In der Wohnungseigentümerversammlung am 18.06.2015 stellte der Kläger den Antrag, die Spielplatzausstattung gemäß der Baugenehmigung herzustellen. Dieser Antrag wurde von der Eigentümergemeinschaft abgelehnt. Die Miteigentümer sind der Meinung, dass ein Spielplatz vorhanden sei und die Vorgaben der Stadt für bestimmte Spielgeräte nicht verbindlich seien.
Mit seiner Klage beantragt der Kläger bei Gericht, den Ablehnungsbeschluss für ungültig zu erklären und die Herstellung des Spielplatzes durch das gerichtliche Urteil zu beschließen.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Der zuständige Richter am Amtsgericht München gab dem Kläger Recht.
Der Richter kommt zu dem Ergebnis, dass der Beschluss, mit dem die Anlage eines neuen Spielplatzes abgelehnt wurde, rechtswidrig ist, da er nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Die Spielplatzausstattung sei eine Auflage der Baugenehmigung. Bei dem Spielplatz und der Ausstattung des Kinderspielplatzes handele es sich um Gemeinschaftseigentum.
Den Wohnungseigentümern obliege gemeinschaftlich die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung ist auch gegeben bei solchen Maßnahmen, mit denen den Erfordernissen öffentlich-rechtlicher Vorschriften entsprochen werden soll. ?
Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Das Gemeinschaftseigentum muss instandgesetzt werden, auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren.
Das Urteil ist rechtskräftig.
Amtsgericht München, Urt. v. 15.01.2016 - 481 C 17409/15 WEG
Quelle: Amtsgericht München, Pressemitteilung v. 21.10.2016