Die mietvertragliche Einschränkung der erlaubnisfreien Tierhaltung auf lediglich bestimmte Kleintiere ist unzulässig.
Eine Mietvertragsklausel, die die Tierhaltung von der Genehmigung durch den Vermieter abhängig macht und hiervon ausdrücklich nur die Haltung von Zierfischen und Ziervögeln, nicht aber von anderen Kleintieren ausnimmt, benachteiligt den Mieter gem. § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und ist damit unwirksam.
Im Formularmietvertrag des Klägers findet sich folgende Klausel: "Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, … bedarf der Zustimmung des Vermieters". Der klagende Mieter begehrt die Zustimmung zur Haltung von zwei Hauskatzen, die die Vermieterin jedoch ablehnt. Das Amtsgericht gibt der auf Erteilung der Zustimmung zur Tierhaltung gerichteten Klage statt, das Landgericht weist sie ab, lässt aber die Revision zum BGH zu. Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück. In seiner Begründung stellt er fest, dass die zitierte Klausel des Mietvertrages gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist, da sie den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Die Benachteiligung ergibt sich daraus, dass eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis nur für Ziervögel und Zierfische besteht, hingegen nicht für andere kleine Haustiere. Deren Haltung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, weil von ihnen in der Regel – in Ausnahmefällen kann der Vermieter auf Unterlassung klagen – Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können. Das ist nicht nur bei den in der Klausel aufgeführten Ziervögeln und Zierfischen, sondern auch bei anderen Kleintieren der Fall, die, wie etwa Hamster und Schildkröten, ebenfalls in geschlossenen Behältnissen gehalten werden. Die Klausel ist auch dann unwirksam, wenn danach, was offen bleiben kann, die Zustimmung zur Tierhaltung nicht im freien Ermessen des Vermieters stehen sollte, sondern von diesem nur aus sachlichen Gründen versagt werden dürfte. Denn sie bringt nicht eindeutig zum Ausdruck, dass die Zustimmung zur Haltung von anderen Kleintieren als Ziervögeln und Zierfischen nicht versagt werden darf, weil es hierfür keinen sachlichen Grund gibt. Es besteht deshalb die Gefahr, dass der Mieter insoweit unter Hinweis auf die Klauselgestaltung von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten wird. Fehlt es an einer wirksamen Regelung im Mietvertrag, hängt nach Ansicht des BGH die Zulässigkeit der Tierhaltung davon ab, ob sie zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehört. Die Beantwortung dieser Frage erfordert bei anderen Haustieren als Kleintieren eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Da es im Streitfall an der Feststellung der erforderlichen Tatsachen und der gebotenen umfassenden Interessenabwägung fehlte, hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen.
Anmerkung: Der Entscheidung lässt sich entnehmen, dass Katzen und kleine Hunde nach Ansicht des BGH keine Kleintiere sind, deren Haltung immer zulässig ist und vom Vermieter nicht verboten werden kann. Dies war bislang nicht unumstritten (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 9. Aufl. § 535, Rdn. 498, 502 m.w.N.; LG München I vom 27.01.1999 - 14 S 13615/98, WuM 1999, 217).
Quelle: RA Emmert - Urteilsanmerkung vom 15.11.07
Erstellt von RA Emmert
