Die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB setzt nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat.
Haben die Parteien zu Beginn des Mietverhältnisses eine unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Vertragsmiete vereinbart, kann der Vermieter die Zustimmung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann verlangen, wenn diese seither unverändert geblieben ist. Mangels abweichender Vereinbarung genießt der Mieter keinen Vertrauensschutz dahingehend, dass eine Anpassung der Miete erst wieder bei Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen soll.
Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage der Vermieterin abgewiesen. Auf deren Berufung hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgegeben. Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der beklagten Mieter zurückgewiesen. Er stellt fest, dass nach Wortlaut und Zweck der gesetzlichen Regelung ein Mieterhöhungsverlangen nicht voraus setzt, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat. Das Vergleichsmietensystem soll es dem Vermieter ermöglichen, eine am Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen. Das trifft auch auf denjenigen Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günstige, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart hat. Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird, sofern die Parteien keine Vereinbarung getroffen haben, die eine Mieterhöhung ausschließt. Den Interessen des Mieters wird insbesondere durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) Rechnung getragen.
Anmerkung: Die Entscheidung des BGH ist folgerichtig ihrer Begründung nach und auch auf jene Fälle anzuwenden, in denen der Vermieter bei einer vorangegangenen Mieterhöhung die Miete nicht bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben hat. Allein aufgrund des Umstands, dass die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags eine unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Vertragsmiete vereinbaren oder der Vermieter bei einer Mieterhöhung die Miete nicht bis zur zu diesem Zeitpunkt geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete anhebt, darf der Mieter nicht ohne weiteres darauf vertrauen, dass diese Miete erst wieder angehoben werden soll, wenn sich auch die ortsübliche Vergleichsmiete ändert.
Quelle: RA Emmert - Urteilsanmerkung vom 21.06.07