Durch die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes soll die Verwaltung von Eigentumswohnungen vereinfacht und das Gerichtsverfahren künftig nach den Regeln der ZPO abgewickelt werden.
Neben der Herauslösung aus der freiwilligen Gerichtsbarkeit steht die Abschaffung des Einstimmigkeitserfordernisses für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, welches insbesondere in mittleren und größeren Wohnanlagen in der Praxis häufig zu langwierigen Entscheidungsprozessen geführt hat, im Mittelpunkt der bereits im Bundestag beratenen Reform.
Die wichtigsten Änderungen:
Mehrheitsentscheidungen
Der Gesetzentwurf lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu. Künftig können die Wohnungseigentümer beispielsweise mit Mehrheit über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen.
Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung. Für alle diese Maßnahmen ist nach geltendem Recht grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich.
Haftung gegenüber Gläubigern
Die rechtlichen Verhältnisse zwischen Eigentümergemeinschaft, Wohnungseigentümern und Gläubigern der Eigentümergemeinschaft werden klarer geregelt. Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig. Diese Rechtsprechung hat in manchem Punkt Klarheit geschaffen und einiges vereinfacht, aber auch eine Vielzahl von Folgeproblemen entstehen lassen, die durch die Novelle beseitigt werden sollen.
Das betrifft vor allem die Frage der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt.
Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt die Höhe der Außenhaftung für ihn berechenbar. Beträgt zum Beispiel der Miteigentumsanteil 1/10, so haftet dieser Eigentümer dem Handwerker bei einer Rechnung von 1.000 € auf 100 €.
Anwendung der ZPO
Künftig soll sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) richten.
Das FGG-Verfahren ist häufig aufwändiger als das der ZPO. Die Bundesregierung hält die Anwendung des aufwändigeren FGG-Verfahrens auf Wohnungseigentumssachen für nicht länger gerechtfertigt, da sich ihr Gegenstand von dem eines normalen Zivilprozesses nicht unterscheide.
Erleichterte Informationszugang
Der Gesetzentwurf verbessert die Möglichkeiten sich über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft näher zu informieren. Dazu wird eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter eingeführt. Diese soll insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum zu Gute kommen, die sich besser Klarheit darüber verschaffen können, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen.
Vorrecht für Hausgeldforderungen
Schließlich führt der Gesetzentwurf für Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung ein. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder –unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.
Quelle: BMJ - Pressemitteilung vom 11.05.06