Kostenerstattungsanspruch des Wohnraummieters

Urteil des BGH zum Kostenerstattungsanspruch des Wohnraummieters gegen den Vermieter im Fall der Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung.

Der Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass ein Mieter einer Wohnung, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels notwendig ist, keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen hat.

Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu der vergleichbaren Problematik im Kaufrecht (Urteil vom 23.02.2005 – VIII ZR 100/04) für das Wohnraummietrecht bekräftigt.

Dem heute verkündeten Urteil liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Im Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 heißt es unter anderem: "Heizung muss dringend kontrolliert werden". Die Klägerin hat behauptet, sie habe im Oktober 2002 Mängel der Heizung durch einen Installateur beseitigen lassen, und den Beklagten (unter anderem) auf Erstattung der dafür gezahlten Vergütung in Anspruch genommen.

Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin zurückgewiesen.

Der Klägerin steht kein Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. Denn die Klägerin hatte den Beklagten vor der Beseitigung der von ihr behaupteten Mängel nicht durch Mahnung in Verzug gesetzt. Die Absprache im Mietvertrag, die Heizung müsse "dringend kontrolliert" werden, machte eine Mahnung zur Mängelbeseitigung nicht entbehrlich. Danach hätte die Klägerin auf Rechnung des Beklagten allenfalls eine Kontrolle der Heizung, nicht aber die Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen.

Die Klägerin kann Ersatz ihrer Aufwendungen auch nicht nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) verlangen. Diese Bestimmungen bieten keine Rechtsgrundlage für einen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz nach Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung. Auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a Abs. 1 BGB kommt unter diesen Umständen nicht in Betracht. Denn nach der gesetzlichen Wertung des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er soll nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden, sondern grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht, sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann. Andernfalls würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern.