Kosten der „Terrorversicherung“ als Betriebskosten

Die Kosten einer „Terrorversicherung“ können als Sachversicherungskosten auf den Mieter umgelegt werden.

Haben die Mietvertragsparteien die Kosten der Sachversicherungen als umlagefähige Betriebskosten vereinbart, kann der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Kosten einer bislang in der Gebäudebrandversicherung enthaltenen „Terrorversicherung“ auch dann auf den Mieter umlegen, wenn das versicherte Gebäude nicht besonders gefährdet ist.

Die Parteien streiten über die Umlagefähigkeit einer vom Vermieter während des Mietverhältnisses neu abgeschlossenen Terrorversicherung. Der dem Mietverhältnis zu Grunde liegende Mietvertrag sieht die Umlage aller aus dem Betrieb und der Bewirtschaftung des Grundstücks entstehenden Kosten vor, wie sie sich aus der Anlage 2 zum Mietvertrag ergeben. Dort findet sich unter Nr. 20 eine Regelung, wonach „Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung sowie der Versicherung aller maschinen-, gebäude- und grundstücksbezogenen Risiken auch Glasversicherung sowie die jeweiligen Erhöhungsbeträge“ auf den Mieter umgelegt sein sollen. Schließlich hat der Mieter nach dem Mietvertrag ausdrücklich auch alle während der Mietzeit neu hinzutretenden Kosten zu tragen.

Nach Abschluss des Mietvertrags schloss die Vermieterin eine „Terrorversicherung“ ab, da die hierdurch versicherten Risiken nicht mehr wie bisher durch die Gebäudebrandversicherung abgedeckt wurden. Der Umlage der hierdurch zusätzlich anfallenden Kosten widersetzte sich die Mieterin mit der Begründung, dass ein Anspruch der Vermieterin auf Erstattung dieser Kosten nicht bestehe. Die mietvertraglichen Regelungen zu den Nebenkosten seien so unklar, dass die nachträglich abgeschlossene Terrorversicherung nicht erfasst werde. Jedenfalls verstießen die Regelungen gegen das AGB-Recht und seien daher unwirksam, insbesondere die allenfalls einschlägige Bestimmung über neu hinzutretende Kosten. Der Mietvertrag unterfalle schon nach dem äußeren Anschein dem AGB-Recht. Die Vermieterin müsse das Gegenteil beweisen. Eine Gesamtnebenkostenregelung im Vertrag gebe es nicht. Die Klausel über Versicherungen meine nur bereits bestehende. Die Aufzählung sei abschließend. Sie habe nicht lediglich exemplarischen Charakter. Der Abschluss einer Terrorversicherung für das Objekt in ... sei nicht wirtschaftlich und im Rahmen einer ordentlichen Geschäftsführung auch nicht notwendig. Die Vermieterin habe nicht nachgewiesen, dass es keine günstigere Versicherungsmöglichkeit gibt. Ebenso sei nicht geklärt worden, ob und weshalb die Brandversicherungsgesellschaft berechtigt gewesen sei, das Terrorrisiko einseitig aus der Feuerversicherung herauszunehmen. Weiterhin bezweifelte die Mieterin auch die Notwendigkeit der abgeschlossenen Terrorversicherung und damit deren Wirtschaftlichkeit, Selbst wenn man die Notwendigkeit jetzt bejahe, könnten sich die Grundlagen der Beurteilung zukünftig ändern. Schließlich sei die Terrorversicherung auch aufgrund des mitversicherten Mietausfallrisikos keine Sachversicherung.

Nachdem die Vermieterin mit ihrer Zahlungsklage bereits beim LG Tübingen obsiegt hatte, bestätigte das OLG Stuttgart im Wesentlichen dessen Entscheidung und bejahte einen sich aus dem Mietvertrag ergebenden Erstattungsanspruch der Vermieterin. Zur Begründung führt es zunächst aus, dass, wie vom BGH festgestellt (BGH, Urt. v. 27.09.2006 -  VIII ZR 80/06, NJW 2006, 3558) die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, anteilig auf die Mieter umgelegt werden könnten, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag enthalte eine entsprechende wirksame Regelung, die auch die streitgegenständliche Terrorversicherung erfasse. Anders als die Mieterin meine, liege - unabhängig von der Frage, ob AGB-Recht überhaupt Anwendung findet - auch kein Verstoß gegen den zur Zeit des Vertragsschlusses maßgeblichen § 9 AGBGB vor. Die von der Mieterin beanstandete Formulierung „neu hinzutretende Kosten“ sei unbedenklich, weil sie so zu verstehen sei, dass neu anfallende Betriebskosten im Sinne der Vertragsbestimmungen (wie Ziff. 20 der Anlage 2 zum Mietvertrag) gemeint sind.

Als eine Sachversicherung unterfalle die Terrorversicherung diesen Bestimmungen. Sie sei eine Sachversicherung, weil durch sie in erster Linie die Gebäudesubstanz versichert wird. Die Mitversicherung des Mietausfallrisikos ändere nichts. Dieses sei auch mitversichert gewesen, solange die Terrorversicherung in der Feuerversicherung enthalten war, die unstreitig als Sachversicherung angesehen wird.

Auch die Erforderlichkeit einer Terrorversicherung sei nicht generell von der Hand zu weisen, auch wenn es sich um kein besonders gefährdetes Objekt handele und das Risiko gering sei. Dem trage aber die Höhe der Prämie Rechnung.

Die Mieterin habe diese daher in vollem Umfang zu erstatten. Ein Abzug im Hinblick auf das mitversicherte Mietausfallrisiko sei nicht zu machen. Die Vermieterin bezahle bisher nur die Mindestversicherungsprämie, weshalb sich für den Zahlungsantrag die Frage, ob der der Bewertung des Mietausfallrisikos entsprechende Prämienanteil von der Vermieterin selbst getragen werden muss, nicht stelle.

Doch auch für die Zukunft bzw. die Feststellung gelte, solange das Mietausfallrisiko automatisch kostenlos mitversichert sei, nichts anderes, selbst wenn die Prämie wegen einer Erhöhung der Versicherungssumme über den Mindestbetrag steigen sollte. Eine günstigere Versicherung der Gebäudesubstanz wäre gleichwohl nicht möglich. Das Mietausfallrisiko sei zudem, solange die Terrorversicherung zur Feuerversicherung gehörte, mit umfasst gewesen. Insofern habe sich gegenüber der Zeit des Mietvertragsschlusses außer der Risikoeinschätzung durch die Versicherer nichts geändert.

Nach Auffassung des OLG sei die vorliegende zusätzliche Versicherung notwendig. Insoweit habe die Beweisaufnahme durch das Landgericht ergeben, dass die Brandversicherungsgesellschaft nach dem 11.09.2001 nicht mehr bereit war, das Gebäude in der Feuerversicherung gegen einen Zuschlag gegen Terror mitzuversichern. Schließlich sei auch kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot erkennbar.

Das OLG hat die Revision zum BGH zugelassen.

Anmerkung
Zwar wurde die grundsätzliche Umlagefähigkeit einer „Terrorversicherung“ als Sachversicherung auch schon vor dieser Entscheidung bejaht (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl. A 102, G 40). Allerdings wurden an die Erforderlichkeit einer solchen Versicherung deutlich höhere Anforderungen geknüpft und diese nur bejaht, wenn sich das zu versichernde Anwesen in der unmittelbaren Nähe besonders gefährdeter Objekte wie z.B. US-Einrichtungen befindet (Langenberg, aaO. G 40). Das OLG hat vorliegend diese Hürde mehr oder weniger beseitigt. Da Sachversicherungen i.S.v. § 2 Nr. 13 BetrKV auch bei Wohnraummietverhältnissen auf den Mieter umgelegt werden können, hat die Entscheidung des OLG Stuttgart Bedeutung über das Gewerbemietrecht hinaus. Erstellt von RA Th. Emmert