Jahresfrist bei Mieterhöhung – unbeachtliche Mieterhöhungen

Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 S. 2 BGB bleiben nach S. 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind.

Aus § 558 Abs. 1 S. 3 BGB ergibt sich nicht, dass lediglich einseitige Mieterhöhungen nach §§ 559 – 560 BGB bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 S. 2 BGB unbeachtlich bleiben sollen. Die Vorschrift erfasst darüber hinaus auch vertragliche Mieterhöhungen i.S.v. §§ 559 – 560 BGB.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB, bei dem die Vermieterin eine 11 Monate zuvor im Zusammenhang mit einer Modernisierung einvernehmlich vereinbarte Mietanpassung außer acht gelassen hat. Die Mieter sind der Ansicht, dass diese bei der Berechnung der Jahressperrfrist berücksichtigt hätte werden müssen. Amtsgericht und Landgericht geben den Mietern recht.

Der BGH ist anderer Ansicht.  Er stellt fest: Der Wortlaut des § 558 Abs. 1 S. 3 BGB, der nicht allgemein auf eine Anhebung der Miete wegen umlegbarer Modernisierungsmaßnahmen, sondern auf Erhöhungen nac §§ 559 – 560 BGB Bezug nimmt, könnte zwar dafür sprechen, dass auf eine Erhöhung aufgrund eines einseitigen Mieterhöhungsverlangens abzustellen ist. Eine solche allein am Wortlaut orientierte Auslegung würde aber dem Sinn und Zweck des § 559 BGB nicht gerecht. Diese Vorschrift verfolgt - ebenso wie die frühere entsprechende Regelung in § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHRG) - aus wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vorhandenen alten Wohnbestandes zu fördern. Deshalb wird dem Vermieter ein Anreiz zur Vornahme von wünschenswerten  Modernisierungsmaßnahmen durch die Privilegierung der damit zusammenhängenden Kosten gegeben ( BGH, Urt. v. 28.04.2004 – VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088).

Mit der im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes erfolgten Eingliederung der Bestimmungen des MHG in das Bürgerliche Gesetzbuch war eine Änderung der mit § 3 MHRG verfolgten gesetzgeberischen Zielsetzung nicht verbunden (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 58). Die Privilegierung dieser Kosten hat ihren sachlichen Grund in der erwünschten Modernisierung des Wohnungsbestandes, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung - einseitiges Mieterhöhungsverlangen oder vertragliche Regelung - einer hierauf gestützten Mieterhöhung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemessung der Miete ausgestatteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht durch die Jahresfrist oder die Kappungsgrenze teilweise wieder "neutralisiert" werden (BGH, a.a.O.)  Mit der Voranstellung der Mieterhöhungen kraft Parteivereinbarung in § 557 Abs. 1 u.2 BGB soll nach der Intention des Gesetzgebers das grundsätzlich auch für Mieterhöhungen geltende Prinzip der Vertragsfreiheit und Privatautonomie im Interesse der Streitvermeidung hervorgehoben und einvernehmlichen Vertragsänderungen grundsätzlich der Vorzug eingeräumt werden (BT-Drs. 14/4553 S. 52).

Mit dieser Zielrichtung des Gesetzgebers ist die Auffassung des Berufungsgerichts, auch eine wegen umlagefähiger Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters einvernehmlich herbeigeführte Mieterhöhung löse die Jahressperrfrist aus, nicht zu vereinbaren. Sie würde den Vermieter im Ergebnis dazu zwingen, Mieterhöhungen wegen Modernisierung ausschließlich auf förmlichem Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um sich die Möglichkeit einer Anpassung der Miete nach § 558 BGB zu erhalten (BGH, a.a.O.). Erstellt von RA Thomas Emmert