Das Amtsgericht München hat entschieden, dass die fristlose Kündigung eines Mietvertrags nicht gerechtfertigt ist, wenn die Mieterin den angekündigten Termin hierfür einmalig versäumt. Die Besonderheit des Falls bestand darin, dass die Mieterin zuvor verurteilt worden war, den Einbau von Rauchmeldern durch die Vermieterin in einem bestimmten Zeitraum nach einer Vorankündigung zu dulden.
Darum geht es
Im Oktober 2011 mietete die Beklagte zusammen mit ihrem nun volljährigen Sohn von der Klägerin eine 2-Zimmer-Wohnung in München-Johanneskirchen gegen eine Warmmiete von zuletzt 614,17 € an.
Durch Urteil des Amtsgerichts München vom 17.07.2018 war die Beklagte, die sich im schriftlichen Verfahren nicht geäußert hatte, verurteilt worden, die Montage von Rauchwarnmeldern in ihrer Wohnung in der Zeit von montags bis freitags zwischen 08:00 Uhr und 17:00 Uhr zu dulden.
Mit Schreiben vom 04.09.2018 wurde die Beklagte, die sich auch nach diesem Urteil nicht bei der Klägerin gemeldet hatte, unter Kündigungsandrohung aufgefordert, die Montage der Rauchwarnmelder am 02.10.2018 zwischen 15:30 Uhr und 17:30 Uhr zuzulassen.
Die Beklagte reagierte auch auf dieses Schreiben nicht. Bis zur mündlichen Verhandlung vom 22.02.2019 waren im klagegegenständlichen Mietobjekt keine Rauchwarnmelder eingebaut.
Die Klägerin ist der Meinung, dass ihr die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses wegen der hartnäckigen Weigerung der Beklagten, dem rechtskräftigen Endurteil des Amtsgerichts München vom 17.07.2018 Folge zu leisten nicht länger zumutbar sei. Die Klägerin sei zu der am 11.10.2018 erklärten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen.
Die Beklagte behauptet, dass es seit ihrem Einzug in die Wohnung nie Probleme gegeben habe. Sie wolle in der Wohnung bleiben, zumal es mit Schwierigkeiten verbunden sei, wieder in der Nähe ihres Arbeitsplatzes eine Wohnung zu finden. Da sie sich um ihre erkrankte Mutter habe kümmern müssen, sei es für sie schwierig gewesen, der Klagepartei Zutritt zur Wohnung zu gewähren.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Der zuständige Richter am Amtsgericht München gab der Beklagten Recht und wies die Klage der Vermieterin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ab.
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Dabei kann zu Lasten der Beklagten durchaus von einer erheblichen mietrechtlichen Pflichtverletzung und auch von einem diesbezüglichen Verschulden ausgegangen werden. Es mag zwar sein, dass die Beklagte seit Monaten vermehrt Zeit zur Unterstützung ihrer erkrankten Mutter aufwenden musste.
Inwiefern dies allerdings - zumal über einen längeren Zeitraum hinweg - der Wahrnehmung eines vergleichsweise kurzen Termins mit der Klägerin hätte entgegenstehen sollen, ist weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich.
Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Beklagte zwar berufstätig ist, jedoch mit ihrem - erwachsenen - Sohn in der Wohnung lebt. Von daher wäre es der beklagten Partei auch ohne Weiteres zumutbar gewesen, bei - unterstellter - eigener Verhinderung ihren Sohn zu bitten, einem Vertreter oder Beauftragten der Klagepartei zur Installation der Rauchwarnmelder die Wohnungstür zu öffnen und den Zutritt zum Mietobjekt zu gewähren.
Das Gericht weist aber andererseits darauf hin, dass die „letztmalige Terminsetzung“ vom 04.09.2018 in zeitlicher Hinsicht über den Inhalt des Endurteils vom 17.07.2018 hinausgeht und damit einen formalen Fehler aufweist.
Denn während im vorgerichtlichen Schreiben der Klägerin vom 04.09.2018 von einer Zutrittsgewährung zwischen 15:30 Uhr und 17:30 Uhr die Rede ist, bezieht sich das Endurteil streng genommen nur auf einen zeitlichen Rahmen bis 17:00 Uhr.
Der Beklagten wurde zudem im Schreiben vom 04.09.2018 nur ein einziger Termin vorgegeben. Für das Bestandsinteresse der Beklagten streitet hier ferner, dass zwischen den Parteien bereits ein mehrjähriges Mietverhältnis besteht und weitere Pflichtverletzungen der Beklagten weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich sind.
Die Klägerin hat in Bezug auf den öffentlich-rechtlich veranlassten Einbau von Rauchwarnmeldern - jedenfalls derzeit - grundsätzlich auch keine bauordnungsrechtlichen Konsequenzen zu befürchten, zumal eine besondere behördliche Überprüfung des Einbaus oder wiederkehrende Kontrollen bauordnungsrechtlich nicht vorgesehen sind.
Damit ist beispielsweise auch keine Verhängung eines Bußgeldes zum Nachteil der Klägerin zu erwarten. Eine konkrete Gefährdung der Sachsubstanz der Wohnung ist ebenfalls nicht ersichtlich. Nach alledem ist unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls nicht von einer wirksamen fristlosen Kündigung auszugehen.
Das Urteil ist aufgrund Berufung der Klägerin nicht rechtskräftig.
Amtsgericht München, Urt. v. 07.03.2019 - 432 C 21079/18
Quelle: Amtsgericht München, Pressemitteilung v. 10.05.2019