Landgericht korrigiert teilweise Richtungsentscheidung des Amtsgerichts Augsburg zur Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete.
Das Amtsgericht Augsburg hat in einer Entscheidung zum neuen § 556a BGB entschieden, dass auch dann, wenn der Mieter jahrelang die Betriebskosten als Teil der Inklusivmiete (sog. Bruttomiete) bezahlt hat, der Vermieter den Mietvertrag ändern und die Betriebskosten zukünftig nach Wohnflächenmaßstab abrechnen könne.
So sehe der neue § 556a BGB vor, dass der Vermieter nicht nur den Umlegemaßstab neu bestimmen, sondern auch in die Mietstruktur eingreifen könne. Er sei deshalb auch berechtigt, von einer Brutto- oder Teilinklusivmiete oder einer Betriebskostenpauschale zu einer gesonderten Nebenkostenabrechnung überzugehen (Urteil v. 21.08.03, 17 C 2833/03). Der Kläger als Vermieter einer Wohnung in Augsburg hatte gegen seinen Mieter, der die Wohnung seit 1967 gemietet und die Nebenabgaben als Teil der Mietkosten bezahlt hatte, auf Feststellung geklagt, dass dieser ab dem 01.01.2003 verpflichtet sei, nunmehr die Nebenkosten als monatliche Vorauszahlung neben der Miete zu bezahlen. Das Amtsgericht hat dem Vermieter Recht gegeben und den Mieter dementsprechend verurteilt. Auf die Berufung des Mieters hat die 7. Zivilkammer (Berufungskammer) des Landgerichts Augsburg unter Vorsitz von Günter Durner das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Zwar erlaube § 556a BGB n. F. (=neue Fassung) eine Maßstabsänderung für die Abrechnung von Betriebskosten für Brutto- oder Teil- Inklusivmieten, wie vom Amtsgericht zutreffend festgestellt. Voraussetzung für eine Abänderung sei nach dem klaren Gesetzeswortlaut jedoch, dass die Betriebskosten nach einem Maßstab umgelegt würden, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trage. Eine flächenbezogene Abrechnung (also Abrechnung nach Wohnfläche) wie vom Kläger vorgenommen, erfülle die gesetzlichen Voraussetzungen gerade nicht. Die Wohnfläche stelle einen starren Maßstab und damit keinen dar, der den unterschiedlichen, erfassbaren Verbrauch oder die unterschiedliche Verursachung zugrunde lege. Als zulässiger verbrauchsabhängiger Maßstab käme nach dem Einbau von Wasseruhren der Wasserverbrauch, als verursachungsabhängiger Maßstab das zur Verfügung stellen nummerierter verschiedener Müllbehälter für jeden einzelnen Mieter in Betracht. Bei fixen Kosten jedoch, wie Versicherungen, Grundsteuer, Kaminkehrer etc., die nicht unterschiedlich für jeden Mieter erfassbar seien, könne mit Hilfe der Vorschrift des § 556a BGB überhaupt nicht umgestellt werden. Insoweit komme für den Vermieter lediglich die Möglichkeit in Betracht, im Rahmen der gesetzlichen Grenzen die Inklusivmiete anzuheben (Az.: 7 S 3983/03). Die Kosten beider Instanzen (Gericht und Rechtsanwälte) hat der Vermieter zu tragen.
Quelle: AG und LG Augsburg - Pressemitteilung vom 06.02.08
Erstellt von AG und LG Augsburg
