Allein die auch jahrelange anstandslose Zahlung des Mieters auf Abrechnungen mit an sich nicht auf ihn umgelegten Betriebskosten rechtfertigt nicht ohne weiteres die Annahme einer konkludenten Umlagevereinbarung.
Der Vermieter muss vielmehr nach den Gesamtumständen davon ausgehen können, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt. Dafür reicht es grundsätzlich nicht aus, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet.
Die Parteien streiten im Zusammenhang mit vorgelegten Betriebskostenabrechnungen unter anderem darüber, ob allein dadurch, dass der Mieter jahrelang Zahlungen auf Betriebskostenabrechnungen leistet, die bislang nicht auf ihn umgelegte Betriebskosten enthalten, eine stillschweigende Vereinbarung dergestalt zustande kommt, dass auch diese Positionen künftig als auf ihn umgelegt gelten. Der BGH stellt zunächst unter Hinweis auf seine bisherige Rechtssprechung (BGH, Urt. v. 07.04.2004 - VIII ZR 146/03, WuM 2004, 292; Beschl. v. 29.05.2000 - XII ZR 35/00, NZM 2000, 961) klar, dass eine Vereinbarung über die Umlage von bislang nicht auf den Mieter übertragenen Betriebskosten auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen kann. Zugleich weist er aber darauf hin, dass für die Annahme einer solchen Änderungsvereinbarung mehr erforderlich ist, als dass der Mieter nur - auch über Jahre hinweg - anstandslos auf die vorgelegten Betriebskostenabrechungen zahlt. Hieraus allein kann der Vermieter nicht auf einen Änderungswillen des Mieters schließen. Erst recht gilt dies, wenn die Abrechnungen Guthaben zu Gunsten des Mieters ausweisen, die dieser lediglich entgegennehmen muss. Umgekehrt lässt sich auch aus der Sicht des Mieters der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die von den mietvertraglichen Regelungen abweicht, nicht ohne weiteres der Wille des Vermieters entnehmen, eine Änderung des Mietvertrages herbeizuführen. Selbst wenn der Mieter hieraufhin zahlt, kommt darin nach Auffassung des BGH zunächst nur die - irrige - Vorstellung des Mieters zum Ausdruck, hierzu verpflichtet zu sein. Etwas anderes gilt erst dann, wenn aufgrund besonderer Umstände für den Mieter der Änderungswille des Vermieters erkennbar ist. Derartige Umstände lagen z.B. der BGH-Entscheidung vom 29.05.2000 zu Grunde, wo nach einem Vermieterwechsel die Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vermieterin nunmehr bislang nicht umgelegte Betriebskosten in die Abrechnung einstellte.
Anmerkung: Die Diskussion darüber, ab wann von einer konkludenten Abänderung der Betriebskostenvereinbarung bei anstandsloser Zahlung des Mieters auszugehen ist, erschöpfte sich bisher vordringlich in der Frage, wie oft eine solche Zahlung erfolgt sein musste. Dem ist der BGH nun entgegengetreten, indem er feststellt, dass es allein auf die bloße Zahlung, ganz gleich, wie oft sie erfolgt ist, nicht ankommt.
Quelle: RA Thomas Emmert - Urteilsanmerkungen vom 19.03.08
Erstellt von RA Thomas Emmert
