Der Vermieter muss in der Betriebskostenabrechung die Gesamtkosten einer Betriebskostenart auch dann angeben, wenn darin nicht umlagefähige Kostenanteile enthalten sind.
Danach hat er eine Aufteilung in umlagefähige und nicht umlagefähige Kostenanteile vorzunehmen, so dass der Mieter nachvollziehen kann, ob und in welchem Umfang nicht umlagefähige Kosten vorweg abgezogen worden sind. Andernfalls ist die Betriebskostenabrechnung formell nicht ordnungsgemäß
Der BGH stellt fest, dass die Vermieterin mangels einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung keinen Anspruch auf die geforderte Nachzahlung hat.
An einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt es nach Ansicht des BGH, weil die Vermieterin die ihr entstandenen Gesamtkosten zum Teil, nämlich im Hinblick auf die Posten "Grundsteuer", "Wassergeld/Entwässerung" sowie "Hauswart", vorab um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat, ohne dies in der Abrechnung vollständig mitzuteilen. Die Gesamtkosten sind vielmehr auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten. Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt nach Auffassung des BGH ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt. Zieht sich der Fehler durchgängig durch die Abrechnung, ist sie insgesamt nicht formell ordnungsgemäß.
Soweit ein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Ansätze unterblieben ist, bleibt die Abrechnung im Übrigen zwar unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen - wie hier - unschwer herausgerechnet werden können. Das verhilft der Klage jedoch nicht zum Erfolg. Denn das Berufungsgericht hat zutreffend und insoweit unangegriffen festgestellt, dass nach Abzug der betroffenen Ansätze für "Grundsteuer", "Wasser-geld/Entwässerung" sowie "Hauswart" kein Nachzahlungsanspruch der Klägerin verbleibt, weil diese Positionen die Klageforderung übersteigen.
Im vorliegenden Fall verneint der BGH überdies die Möglichkeit einer nachträglichen Korrektur der insoweit fehlerhaften Betriebskostenabrechnung, da diese nur bis zum Ablauf der für den Abrechnungszeitraum 2002 geltenden Abrechnungsfrist zum 31.12.2003 hätte vorgenommen werden können. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB sei auch auf jene Fälle anzuwenden, in denen erforderliche Vorwegabzüge nicht mitgeteilt wurden.
Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden. Dies gewährleistet eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss.
Dieses Ziel wird verfehlt, wenn der Mieter nicht über einen Vorwegabzug informiert wird, weil auch diese Mitteilung den Mieter in die Lage versetzen soll, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Daran ändert der Umstand nichts, dass der Mieter nach Fristablauf nicht mehr mit einer Nachforderung rechnen muss, wenn der Vermieter einen gebotenen Vorwegabzug nicht mitteilt. Der Mieter kann die Abrechnung nämlich auch nicht daraufhin überprüfen, ob ihm ein Guthaben zusteht, wenn ihm nicht mitgeteilt wird, ob und in welcher Höhe ein gebotener Vorwegabzug vorgenommen worden ist.
Quelle: RA Th. Emmert - Urteilsanmerkung vom 26.04.07