Allein die Bezeichnung des Kaufgegenstands als „Wohnung“ bedeutet nicht die Beschaffenheitsgarantie des Verkäufers für die baurechtliche Unbedenklichkeit des Immobilienobjekts. Vereinbaren die Parteien einen Haftungsausschluss, kann damit nicht die Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen einer fehlenden Baugenehmigung begehrt werden. Das hat das OLG Frankfurt entschieden.
Darum geht es
Die Klägerin kaufte von der Beklagten für 330.000 € eine Wohnung im Frankfurter Nordend. Laut Kaufvertrag erwarb sie u.a. das Sondereigentum „an der Wohnung (es folgte die Adresse)“. Der Kauf erfolgte wie besichtigt.
Die Parteien schlossen jegliche Sachmängelhaftung aus. Nachdem die Klägerin erfahren hatte, dass keine Baugenehmigung vorliegt, hat sie u.a. die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums verlangt.
Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen (Landgericht Frankfurt am Main, Urt. v. 16.12.2022 - 2-13 O 150/22).
Wesentliche Entscheidungsgründe
Die Berufung hatte vor dem OLG Frankfurt am Main keinen Erfolg. Damit bestätigte das OLG die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main.
Die Klägerin könne den Kaufpreis unabhängig vom Sachmangel der fehlenden Baugenehmigung nicht zurückverlangen, da die Parteien zulässig einen Haftungsausschluss vereinbart hätten.
Die Klägerin habe damit freiwillig auf ihre Gewährleistungsrechte im Hinblick auf die gekaufte Wohnung verzichtet.
Der Haftungsausschluss greife hier auch wirksam ein. Insbesondere liege kein einem solchen Ausschluss entgegenstehendes arglistiges Verhalten des Beklagten vor.
Der Beklagte habe vorgetragen, selbst 14 Jahre in der Wohnung gewohnt und von der fehlenden Baugenehmigung keine Kenntnis gehabt zu haben. Gegenteiliges habe die Klägerin nicht beweisen können.
Ihm könne mangels eigener Beteiligung am Bau/Umbau auch nicht vorgeworfen werden, dass sich ihm die fehlende Baugenehmigung hätte aufdrängen müssen.
Dem Haftungsausschluss stehe auch keine Beschaffenheitsgarantie des Beklagten entgegen. Der Beklagte habe keine vorbehaltlose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernehmen wollen.
Insbesondere könne in der Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag nach den anzulegenden strengen Maßstäben keine Beschaffenheitsgarantie gesehen werden, sondern nur eine übliche Bezeichnung für den Kaufgegenstand.
Der Begriff bezeichne den rein tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten, seine tatsächliche Verwendung und vergangene Nutzung zu Wohnzwecken, vertiefte der Senat. Ein von der Klägerin behaupteter weitreichender Haftungswille des Beklagten könne dagegen nicht allein auf das Wort „Wohnung“ gestützt werden.
Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Die Klägerin kann mit der Nichtzulassungsbeschwerde die Zulassung der Revision begehren.
OLG Frankfurt am Main, Beschl. v. 19.10.2023 und Beschl. v. 31.10.2023 - 6 U 210/22
Quelle: OLG Frankfurt am Main, Pressemitteilung v. 09.11.2023
