Mit dem Haus- und Grundstückseigentum gehen nicht nur Rechte, sondern auch eine Vielzahl von Pflichten für den Eigentümer einher, die der Gewährleistung eines reibungslosen Zusammenlebens in der Gemeinschaft und dem Schutz des Eigentums dienen. Der folgende Beitrag bietet Ihnen als Anwalt einen Überblick über die mit dem Hauseigentum einhergehenden Pflichten.
Instandhaltungspflicht
Der Hauseigentümer ist grundsätzlich verpflichtet seine Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten und erforderliche Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen durchzuführen. Dies umfasst unter anderem die regelmäßige Wartung von technischen Anlagen wie Heizung, Elektrik und Wasserleitungen, die Instandhaltung der Gebäudehüllen sowie die Beseitigung von Mängeln und Schäden. Die für Haus- und Grundstückseigentümer konkret geltenden Instandhaltungspflichten können örtlich variieren und sind in den örtlichen Bauvorschriften, Wohnungseigentumsgesetzen und Mietgesetzen geregelt.
Verkehrssicherungspflicht
Der Grundstückseigentümer trägt die Verantwortung für den Zustand und die Sicherheit seines Grundstücks, § 823 BGB. Damit einher geht die Pflicht, für einen verkehrssicheren Zustand des Grundstücks zu sorgen, d.h. Gefahren für Dritte zu vermeiden. Im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht muss der Eigentümer angemessene Maßnahmen ergreifen, um Unfälle oder Schäden auf dem Grundstück zu vermeiden. Darunter fallen insbesondere die Erhaltung von Straßen und Wegen in einem ordnungsgemäßen Zustand, die ordnungsgemäße Befestigung von Treppen und Geländern sowie die Beseitigung von Stolperfallen und sonstigen Gefahrenquellen. Der Eigentümer ist jedoch nicht verpflichtet, das Grundstück gegen jede unbefugte Nutzung durch Dritte abzusichern. Als Anwalt können Sie Ihrem Mandanten bei Fragen zum Umfang der mit der Verkehrs- sicherungspflicht einhergehenden Schutzpflichten beratend zur Seite stehen, um eine Haftung des Verkehrssicherungspflichtigen nach § 823 BGB zu vermeiden.
Räum- und Streupflicht
Aus der Verantwortlichkeit des Eigentümers für die Sicherheit seines Grundstücks ergibt sich auch seine Räum- und Streupflicht. Schnee und Glätte können erhebliche Gefahrenquellen für Dritte darstellen, sodass der Grundstücks- eigentümer regelmäßig verpflichtet ist, den öffentlichen Gehweg vor seinem Haus von Schnee und Eis zu befreien. Ansonsten könnte im Schadensfall eine Haftung des Eigentümers entstehen.
Pflicht zur energetischen Sanierung
In vielen Fällen sind Hauseigentümer heute zur energetischen Sanierung verpflichtet. Dies gilt insbesondere, wenn das Eigentum nach dem 01.02.2002 erworben oder geerbt wurde und das Dach oder Dachgeschoss nicht den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) entspricht.
Steuerpflicht
Zudem gehen mit dem Haus- und Grundstückseigentum Steuerpflichten einher. Dazu gehört insbesondere die Grundsteuer, die Immobilieneigentümer an die Stadt oder Gemeinde entrichten müssen, sowie bei gewerblicher Nutzung oder Vermietung die Entrichtung einer Einkommenssteuer. Die rechtliche Beratung hinsichtlich steuerlicher Abschreibungen, der steuerlichen Behandlung von Mieteinnahmen sowie steuerlicher Vorteile bei energetischen Gebäude- sanierungen sind damit von besonderer Bedeutung für Ihre Mandanten.
Nachbarrechtliche Pflichten
Mit dem Hauseigentum sind auch nachbarrechtliche Pflichten verknüpft, die der Gewährleistung eines harmonischen Zusammenlebens in der Gemeinschaft dienen. Darunter fallen insbesondere Pflichten zur Einhaltung von Abstands- regelungen bei Bauvorhaben, die Vermeidung von Lärmbelästigungen sowie sonstiger Beeinträchtigungen des Nachbargrundstücks. Rechtliche Fragen ergeben sich insbesondere bei Konflikten der Haus- und Grundstückseigentümer mit Nachbarn sowie der Durchsetzung nachbarrechtlicher Ansprüche.
Im Folgenden haben wir für Sie die aktuell relevanten Entscheidungen zum Thema Pflichten des Haus- und Grundstückseigentümers zusammengestellt:
Baum stürzt auf Auto: Haftet das Parkhaus?
Wer haftet, wenn ein Baum auf ein parkendes Auto fällt? Das Amtsgericht München hat entschieden, dass der Geschädigte für eine Haftung eines Parkhausbetreibers die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten substantiiert vortragen muss. Es besteht demnach hierbei weder ein Anscheinsbeweis, dass ein bei Unwetter umfallender Baum vorgeschädigt sein muss, noch eine Gefährdungshaftung. Hier mehr erfahren zu Amtsgericht München, Urt. v. 19.07.2023 - 113 C 18489/22.
Unfall in der Tiefgarage: Kein Anscheinsbeweis bei Schäden durch Rolltor
Das Amtsgericht München hat die Klage einer Pkw-Eigentümerin nach einem Schaden durch ein Tiefgaragenrolltor abgewiesen. Das Gericht lehnte einen Beweis des ersten Anscheins für die Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht ab. Die Beweislast dafür, dass die Auffahrtsrampe bei grüner Ampelanzeige befahren und das Rolltor ohne Verzögerung passiert worden sei, liege bei der Geschädigten. Hier mehr erfahren zu Amtsgericht München, Urt. v. 28.04.2023 - 1290 C 17690/22 WEG.
Sturz im Hotel: Sicherungspflicht auf dem Weg zum Gästezimmer
Verstößt der Betreiber eines Hotels gegen seine Verkehrssicherungspflicht, wenn die Treppe zu den Gästezimmern nur einen Handlauf besitzt und die einzelnen Treppenstufen mit Teppichflicken belegt sind? Das Landgericht Koblenz hat die Klage eines Hotelgasts auf Schadensersatz und Schmerzensgeld nach einem Sturz abgewiesen. Das Gericht verwies u.a. auf Bauvorschriften und Selbstsicherungspflichten. Hier erfahren Sie mehr zu Landgericht Koblenz, Urt. v. 31.08.2023 - 3 O 294/22.
Parkplätze: Kein Schadensersatz bei Überfahren von Randsteinen
Das Amtsgericht Hanau hat entschieden, dass ein Fahrzeugeigentümer, der auf einem privaten Geschäftsparkplatz Randsteine überfährt, welche dazu dienen, die Parkflächen zu begrenzen, vom Betreiber des Parkplatzes keinen Ersatz für dadurch entstandene Schäden geltend machen kann. Die Verkehrssicherungspflicht des Parkplatzeigentümers verlangt hiergegen keine Schutzvorkehrungen. Hier erfahren Sie mehr zu Amtsgericht Hanau, Urt. v. 19.10.2022 - 39 C 42/22.
Müllabfuhr muss nicht rückwärts zum Grundstück fahren
Das Verwaltungsgericht Neustadt hat mit Urteil vom 15.12.2022 (4 K 488 /22.NW) entschieden, dass Hauseigentümer ihre Abfalltonnen für die Müllabfuhr an anderer Stelle als an ihrem Grundstück bereitstellen müssen, wenn ihr Grund- stück aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht direkt angefahren werden kann. Dies gilt auch, wenn die Anfahrt nur rückwärts möglich ist, was nach den Unfallverhütungsvorschriften vermieden werden muss. Hier erfahren Sie mehr.
Grundstückseigentümer müssen Ratten bekämpfen
Wenn das Gesundheitsamt auf einem Grundstück einen Rattenbefall feststellt, sind Eigentümer verpflichtet, die Ratten durch eine Fachkraft bekämpfen zu lassen. Ein Verschulden, d.h. eine Verantwortlichkeit für die Entstehung des Rattenbefalls wird dafür nicht vorausgesetzt. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin mit Beschluss vom 11.10.2022 (VG 14 L 1235/22) entschieden und den Eilantrag einer Grundstückseigentümerin abgelehnt. Hier erfahren Sie mehr.
Immobilien: Sicherungspflichten für Terrassenzuweg
Ein Grundstückseigentümer muss einen Zuweg zu einer Terrasse seines Wohnhauses nicht völlig gefahrlos gegen alle erdenklichen Risiken ausgestalten. Können Nutzer Sturzgefahren auf dem regennassen, mit Blättern und Ästen bedeckten Steinweg mit der gebotenen Sorgfalt abwenden, bestehen keine weitergehenden Verkehrssicherungspflichten. Das hat das OLG Frankfurt mit Beschluss vom 08.09.2022 (17 W 17/22) entschieden. Hier erfahren Sie mehr.
Hauseigentümer haftet für Stromkosten
Verschweigt ein Hauseigentümer dem Stromversorger böswillig, wer in seinem Haus die Stromversorgung nutzt, muss er die Stromrechnung selbst bezahlen. Dies gilt auch dann, wenn der Eigentümer selbst nicht im Haus wohnt und deshalb keinen Strom entnommen hat; die Haftung des Eigentümers ergibt sich insoweit aus § 826 BGB. Das entschied jetzt das OLG Nürnberg mit Urteil vom 23.05.2014 (2 U 2401/12). Hier erfahren Sie mehr.
OLG Hamm: Hauseigentümer schulden Ausgleich für einen nicht verschuldeten Brandschaden am Nachbarhaus
Die Eigentümer eines Reihenmittelhauses sind für einen von ihnen nicht verschuldeten Brandschaden am Nachbarhaus ausgleichspflichtig, weil das Feuer auf Ursachen beruht, für die sie sicherungspflichtig waren. Das hat der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm mit Urteil vom 18.04.2013 (24 U 113/12) entschieden und damit die erstinstanzliche Entscheidung des Landgerichts Bielefeld abgeändert. Hier erfahren Sie mehr.
