Der Schuldner kann die Einrede des nicht erfüllten Vertrages auch nach der Verjährung seines Anspruchs erheben, wenn dieser vor dem Eintritt der Verjährung entstanden und mit dem Anspruch des Gläubigers synallagmatisch verknüpft war; dass sich beide Ansprüche in unverjährter Zeit fällig gegenüber gestanden haben, ist nicht erforderlich.
Ein Bauträger kann dem Auflassungsanspruch des Käufers auch den verjährten Anspruch auf Zahlung des Restkaufpreises entgegenhalten.
Hat der Erwerber den in einem Bauträgervertrag vereinbarten Kaufpreis nicht vollständig bezahlt und ist er hierzu wegen Eintritt der Verjährung und der damit dauerhaft verbundenen Einrede auch nicht mehr verpflichtet, kann der Bauträger dennoch gemäß § 215 (§ 390 S. 2 a.F.) BGB die Auflassung verweigern. Nach Auffassung des Bundesgerichtshof steht dem Bauträger ein Zurückbehaltungsrecht nach § 215 (390 S.2 a.F.) BGB zu, wenn der Anspruch auf Auflassung bereits vor Verjährung des Restkaufpreisanspruchs bestanden hat. Dies ist der Fall, da der Anspruch auf Auflassung bereits mit Abschluß des Kaufvertrages entsteht. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht ausschließlich die Fälligkeit des Auflassungsanspruchs in Abhängigkeit von der Zahlung des Kaufpreises, nicht jedoch dessen Entstehung. Die Frage, ob die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts erfordert, dass sich die Ansprüche in unverjährter Zeit fällig gegenüber standen oder ob es genügt, dass Verjährung noch nicht eingetreten war, als der Anspruch des Gläubigers entstand, kann jedenfalls dann dahingestellt bleiben, wenn eine synallagmatische Verknüpfung beider Ansprüche vorliegt. Dies ist im Hinblick auf Auflassungsanspruch und Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises der Fall. Im Ergebnis ist es daher ausreichend, dass vor Verjährung des Kaufpreisanspruches bereits ein Auflassunganspruch bestand. Der Bauträger kann die Eintragung des Käufers in das Grundbuch davon abhängig machen, dass dieser auch bereits verjährte Kaufpreisansprüche erfüllt.
Quelle: BGH - Urteil vom 19.05.06
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