Das Land Berlin darf eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) für den Abriss von Mietwohnungen nicht mit der Begründung verweigern, der Neubau überschreite eine Nettokaltmiete von 7,92 Euro/m². Das hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden. Der gesetzliche Regelungszweck deckt demnach keine Mietpreisregulierung für neu geschaffenen Ersatzwohnraum ab.
Darum geht es: Neubau geplant
Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks in Charlottenburg, das mit einem Mehrparteienhaus aus dem Jahr 1960 bebaut ist. Es umfasst 30 Mietwohnungen und eine Wohnfläche von über 1.300 m². Seit dem Jahr 2018 steht es leer.
Anstelle dieses Bestandsgebäudes will die Klägerin einen Neubau mit mehr als 60 Eigentumswohnungen und einer Fläche von über 3.500 m² errichten.
Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf versagte ihr die hierfür nach dem ZwVbG erforderliche Abrissgenehmigung, weil die Neubauwohnungen für einen durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt unbezahlbar seien.
Wesentliche Entscheidungsgründe: Wohnraumverlust ausgeglichen
Die 6. Kammer des Verwaltungsgerichts verpflichtete die Behörde, den Abriss zu genehmigen. Der Wohnraumverlust werde mehr als ausgeglichen.
Die Klägerin errichte eine größere Anzahl an Wohneinheiten und schaffe eine größere Wohnfläche als zuvor. Die Eigentumswohnungen mit einem höheren Standard als die alten Mietwohnungen dienten der Versorgung des allgemeinen Wohnungsmarkts, da die Luxusgrenze nicht überschritten werde.
Der Beklagte dürfe die Genehmigung nicht unter Berufung auf § 3 Abs. 4 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung verweigern, wonach für Ersatzwohnraum keine höhere Nettokaltmiete als 7,92 Euro/m² verlangt werden darf.
Diese Genehmigungsvoraussetzung sei nichtig. Das Zweckentfremdungsverbot schütze Wohnraum nicht um seiner selbst willen. Es diene auch nicht dem Schutz der Mieter. Vielmehr solle es den Wohnraumbestand vor Nutzungen zu anderen als Wohnzwecken bewahren und hierdurch die Wohnraumversorgung sichern.
Von diesem Regelungszweck des ZwVbG sei aber eine Mietpreisregulierung für neu geschaffenen Ersatzwohnraum nicht gedeckt. Im Gegenteil werde hierdurch der Neubau von Wohnraum wesentlich erschwert. Die starre und zeitlich unbegrenzte Festlegung eines geringen Mietpreises für Ersatzwohnraum jeglicher Art und Lage verletze den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.
Das Gericht hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.
Verwaltungsgericht Berlin, Urt. v. 27.08.2019 - 6 K 452.18
Quelle: Verwaltungsgericht Berlin, Pressemitteilung v. 28.08.2019
