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Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört ab 01.12.2023 die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG ist nach § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG erst ab 01.12.20231 anwendbar, um die Entwicklung und Umsetzung der notwendigen Zertifizierungsverfahren zu ermöglichen. Eine Person, die am 01.12.2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber dieser Gemeinschaft bis zum 01.06.2024 als zertifizierter Verwalter (§ 48 Abs. 4 Satz 2 WEG).
Jedem Wohnungseigentümer wird ein Anspruch darauf eingeräumt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG), dass ein solcher Verwalter bestellt wird. Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters kann in der Gemeinschaftsordnung mit Wirkung für die Zukunft abbedungen werden. Aufgrund des eindeutigen Wortlauts des § 19 Abs. 1 WEG ist davon ausgehen, dass die Norm des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zur Disposition der Wohnungseigentümer steht.2
Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt (§ 26a Abs. 1 WEG).3 Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz4 wird durch § 26a Abs. 2 Satz 1 WEG ermächtigt, nähere Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter zu erlassen.5 Durch Rechtsverordnung sind dabei insbesondere das Verfahren und die Schwerpunkte der Prüfungsinhalte festzulegen sein (Satz 2 Nr. 1). Nach Nr. 2 können die Anforderungen an das zu erteilende Zertifikat näher bestimmt werden. Außerdem kann bestimmt werden, unter welchen Voraussetzungen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen (Nr. 3).6
Einem zertifizierten Verwalter ist nach § 7 Satz 1 ZertVerwV gleichgestellt,7 wer
Diese Personen dürfen sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen (§ 7 Satz 2 ZertVerwV).8 Wer das 2. Juristische Staatsexamen bestanden hat, folglich jeder Rechtsanwalt, darf sich ab Tag 1 nach Bestehen des 2. Staatsexamens ohne weiteren Nachweis zertifizierter Verwalter nennen.9
Von der Ermächtigungsgrundlage des § 26a Abs. 2 Nr. 4 WEG ist § 7 Satz 2 ZertVerwV nicht gedeckt. § 26a Abs. 2 WEG unterscheidet deutlich zwischen juristischen Personen, bei denen ausdrücklich eine Verordnungsermächtigung zur Gleichstellung besteht (§ 26a Abs. 2 Nr. 3 WEG), und anderweitig qualifizierten Personen (§ 26a Abs. 2 Nr. 4 WEG), für die nur eine Prüfungsfreistellung als Rechtsfolge vorgesehen ist.10
Soweit nur noch die Wahl eines zertifizierten Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sind bei der Verwalterbestellung die materiellen Voraussetzungen der Gleichstellung zu prüfen, denn auch wenn § 7 Satz 2 ZertVerwV von der Ermächtigungsgrundlage in § 26a Abs. 2 Nr. 4 WEG nicht gedeckt ist, erfasst dies nicht die inhaltlichen Voraussetzungen der Gleichstellung in § 7 Satz 1 ZertVerwV.11
Fassen die Wohnungseigentümer ab dem 01.12.2023 (vgl. § 48 Abs. 4 WEG) einen Beschluss über die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters, so widerspricht dieser Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht der Ausnahmetatbestand nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erfüllt ist. Der Beschluss ist im Wege der Beschlussanfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG durch einzelne Wohnungseigentümer bei einer Bestellung nach dem 01.12.2023 gerichtlich anfechtbar.12
Da die Wirksamkeit einer Rechtsverordnung jedes Gericht zu prüfen hat, kann der Beschluss zur Wahl eines Verwalters daran scheitern, dass aufgrund der Nichtigkeit des § 7 Satz 2 ZertVerwV die Wahl eines Verwalters aufgrund fehlender Zertifizierung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.13 Soweit es um die Qualifikation von Personen geht, die nach § 7 ZertVerwV von der Prüfungspflicht gleichgestellt sind, kann hierzu eine mehr oder weniger umfangreiche Beweisaufnahme erforderlich sein.14
Die Möglichkeit, einen ausländischen Abschluss anerkennen zu lassen, fehlt in der Prüfungsverordnung. Für in den EU-Mitgliedstaaten erworbene Abschlüsse liegt darin ein Verstoß gegen Unionsrecht, insbesondere gegen die in Art. 56 ff. AEUV geregelte Dienstleistungsfreiheit.15
Juristische Personen und Personengesellschaften dürfen sich nach § 8 ZertVerwV als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind,16 die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.17
Nach der Begründung der Verordnung18 ist unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt, wer Versammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalterin oder Verwalter trifft (vgl. § 27 WEG). Dementsprechend müssten sich Personen, die allein untergeordnete Tätigkeiten ausführen (etwa im Sekretariat oder als Hausmeister), keine Prüfung ablegen, damit sich die juristische Person oder Personengesellschaft, bei der sie beschäftigt sind, als zertifizierter Verwalter bezeichnen darf.19
Das bedeutet letztlich, dass jede Personengesellschaft und juristische Person genau prüfen muss, welcher Gruppe die Beschäftigten zugehören.20 Spiegelbildlich müssen Personen, die ausschließlich Leitungsaufgaben in einem Unternehmen wahrnehmen, ohne selbst unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut zu sein, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nicht ablegen.21
Juristische Personen und Personengesellschaften erhalten selbst kein Zertifikat.22 Um die Berechtigung, sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen zu dürfen, im Rechtsverkehr nachzuweisen, haben sie vielmehr auf die Zertifikate der bei ihnen beschäftigten Personen Bezug zu nehmen.23
Eine Bescheinigung zur Gleichwertigkeit ist durch den Gesetzgeber nicht vorgesehen und kann deshalb durch die IHKs nicht ausgestellt werden. Eine Anerkennung erfolgt letztendlich durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.24 Eine verlässliche Lösung, wie juristische Personen den Nachweis der Qualifikation im Außenverhältnis erbringen können, liegt nicht vor.25
Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz26 hat aufgrund der Ermächtigung in § 26a Abs. 2 WEG in der Zertifizierten-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV27 nähere Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter erlassen.28
Gegenstand der Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach § 26a Abs. 1 WEG sind die in Anlage 1 zum ZertVerwV aufgeführten Sachgebiete (§ 1 Satz 1 ZertVerwV).
Hinsichtlich der Sachgebiete aus den Themenbereichen rechtliche Grundlagen, kaufmännische Grundlagen und technische Grundlagen sind vertiefte Kenntnisse, hinsichtlich derjenigen aus dem Themenbereich Grundlagen der Immobilienwirtschaft lediglich Grundkenntnisse erforderlich (§ 1 Satz 2 ZertVerwV). § 2 ZertVerwV regelt, dass die Prüfung vor jeder Industrie- und Handelskammer abgelegt werden kann, die sie anbietet.29
Die Einzelheiten der Durchführung der Prüfung, der Nichtöffentlichkeit der Prüfung, der Bewertung der Prüfung, der Wiederholung der Prüfung, der Prüfungsbescheinigung und weitere Einzelheiten des Prüfungsverfahrens regeln §§ 3-6 ZertVerwV. Die Prüfung kann beliebig oft wiederholt werden (§ 6 Abs. 1 ZertVerwV).
Die Deutsche Industrie- und Handelskammer hat am 18.03.2022 den Rahmenplan zur Prüfung "zertifizierter Verwalter" vorgelegt.30 Die DIHK-Bildungs-gGmbH hat gemeinsam mit Fachleuten aus der Praxis die Prüfungsaufgaben entwickelt. Die Aufgabensätze sind nicht öffentlich zugänglich, können auch nicht eingesehen werden.
Die Prüfungen sind nun angelaufen. Die Kosten der schriftlichen und mündlichen Prüfung belaufen sich insgesamt auf 235 € (IHK Frankfurt), 250 € (IHK Konstanz), 266 € (IHK Mittlerer Niederrhein).
Der Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters lässt die Möglichkeit unberührt, dass mit einem Verwalter, der nicht über ein Zertifikat verfügt, aber das Vertrauen aller Wohnungseigentümer besitzt, weiterhin zusammengearbeitet wird.31
Eine Ausnahme hinsichtlich der Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht in kleineren Anlagen für Fälle der sogenannten Eigenverwaltung. Diese Ausnahme setzt voraus, dass die Anlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten besteht, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines qualifizierten Verwalters verlangt haben (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
Denn in solchen Kleinanlagen nimmt der Verwaltungsaufwand typischerweise einen geringeren Umfang ein. Ein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht jedoch auch in solchen Anlagen, wenn mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer dies verlangt (§ 25 Abs. 2 WEG); dabei kommt es auf die Zahl der Wohnungseigentümer an, wie der Verweis auf § 25 Abs. 2 WEG zeigt.32
Beispiele
Quellen:
1 Die Frist zu der Anwendbarkeit der Regelung zum zertifizierten Verwalter wurde durch Art. 7 des Gesetzes zur Durchführung des Haager Übereinkommens vom 02.07.2019 über die Anerkennung und Vollstreckung ausländischer Entscheidungen in Zivil- und Handelssachen sowie zur Änderung der Zivilprozessordnung auf den 01.12.2023 verschoben (BT-Drucks. 20/3584, S. 8). Die Änderung erfolgte aufgrund eines Hinweises seitens des Deutschen Industrie- und Handelskammertags und des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland, dass bei Beibehaltung der bisherigen Frist mit erheblichen Engpässen bei der Zertifizierung der Verwalter zu rechnen ist und es nicht möglich erscheint, alle Verwalter, die die Prüfung ablegen wollen, bis zum 01.12.2022 zu prüfen
(BT-Drucks. 20/3584, S. 11); vgl. auch Füllbeck, ZMR 2023, 11.
2 DNotI-Report 2022, 49, 50, mit dem Hinweis, dass einschlägige Rechtsprechung hierzu naturgemäß noch nicht ergangen ist; Becker, in: Bärmann, WEG, § 26a Rdnr. 4.
3 Rechtsauschuss zum RegE WEMoG, BT-Drucks. 19/22634, S. 46.
4 Jetzt Bundesministerium der Justiz – BMJ.
5 Am 05.10.2021 wurde die vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz zu erlassende Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV) dem Bundesrat zugeleitet (BR-Drucks. 757/21). Die Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV) vom 02.12 2021 (BGBl. I, 5184) trat am 17.12.2021 in Kraft.
6 Osthus, ZWE 2022, 156, 157.
7 Füllbeck, ZMR 2022, 105, 107; Osthus, ZWE 2022, 156, 158. Zur Kritik an dieser Regelung Kaßler, ZWE 2021, 381; Wohnen im Eigentum, die Wohnungseigentümer e.V., Stellungnahme zum Entwurf einer Rechtsverordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV), veröffentlicht www.wohnen-imeigentum.de/sites/default/files/PDF/wie_stellgnahmezertifizierung-verwalter-verordnung.pdf, S. 9.
8 Diese Bestimmung wurde aufgrund eines Antrags der Freien und Hansestadt Hamburg in die Verordnung aufgenommen - BR-Drucks. 757/2/21; Becker, in: Bärmann, WEG, § 26a Rdnr. 7.
9 Kritsch zu dieser Regelung Zschieschack, NZM 2022, 193, 196 f.
10 Zschieschack, NZM 2022, 193, 196, Becker, in: Bärmann, WEG, § 26a Rdnr. 7.
11 Zschieschack, NZM 2022, 193, 197.
12 Becker, in: Bärmann, 15. Aufl. 2023, WEG, § 26a Rdnr. 12.
13 Becker, in: Bärmann, WEG, § 26a Rdnr. 12.
14 Becker, in: Bärmann, WEG, § 26a Rdnr. 12
15 Zschieschack, NZM 2022, 193, 196.
16 Zu den einzelnen Aufgabengebieten Füllbeck, ZMR 2022, 105, 107 f., und zu Beispielen, welche Beschäftigte die Prüfung ablegen müssen, ZMR 2022, 109.
17 Zu Auslegungsschwierigkeiten und einem Anfechtungsrisiko Zschieschack, NZM 2022, 193, 198.
18 BR-Drucks. 757/21, S. 14.
19 Rechtsauschuss zum RegE WEMoG, BT-Drucks. 19/22634, S. 46.
20 Osthus, ZWE 2022, 156, 159.
21 BR-Drucks. 757/21, S. 14.
22 Becker, in: Bärmann, WEG, § 26a Rdnr. 8.
23 BR-Drucks. 757/21, S. 14.
24 www.ihk-krefeld.de/de/weiterbilden/hoehere-berufsbildung/fortbildungspruefungen/zertifizierter-verwalter-weg-verwalter-.html; Becker, in: Bärmann, WEG, § 26a Rdnr. 8.
25 Füllbeck, ZMR 2023, 11, 12, mit einem Muster einer Bestätigung im Außenverhältnis durch ihre Vertretungsorgane.
26 Jetzt Bundesministerium der Justiz
27 BGBl I 2021, 5184; dazu Zschieschack, NZM 2022, 193.
28 Am 05.10.2021 wurde die vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz zu erlassende Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV) dem Bundesrat zugeleitet (BR-Drucks. 757/21). Die Verordnung bedarf der Zustimmung des Bundesrates. Vgl. auch Antwort der Bundesregierung auf die Kleine Anfrage „Die Qualifikation zertifizierter Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz“ – BT-Drucks. 19/32524.
29 Osthus, ZWE 2022, 156, 158; Füllbeck, ZMR 2022, 105, 106; zu einem Beispiel einer Prüfungsordnung www.ihkkrefeld.de/de/media/pdf/weiterbilden/weg-verwalter.pdf.
31 BeckOGK WEG/Skauradszun (Stand 01.12.2022), § 19 Rdnr. 112; Osthus, ZWE 2022, 156; BT-Drucks. 19/22634, S. 44.
32 Rechtsauschuss zum RegE WEMoG, BT-Drucks. 19/22634, S. 44
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