Was Sie als Anwalt über den Räumungstitel wissen müssen

Der Gläubiger muss den Auftrag zur Zwangsvollstreckung erteilt haben (§ 753 ZPO). Wichtig ist, dass der Gläubiger dabei die genaue Lage des zu räumenden Objekts angibt. Im Grunde sollte dies natürlich bei der Klageerhebung im Antrag berücksichtigt sein. Oft werden aber hier ungenaue Angaben gemacht, wie z.B. Wohnung im dritten Stock des näher bezeichneten Hauses ohne exakte Angaben, ob es nun die vom Treppenaufgang aus gesehene linke oder rechte Wohnung ist. Auch Kellerräume, Garagen und dergleichen werden bisweilen schlicht vergessen oder nur unzureichend bezeichnet. Stets sollte mit dem Räumungsauftrag zugleich ein Pfändungsauftrag erteilt werden. Selbst wenn keine - titulierten - Ansprüche wegen rückständiger Mieten bestehen sollten, entstehen bei jeder Räumungsvollstreckung immer Zwangsvollstreckungskosten in nicht unerheblicher Höhe, die mit einzuziehen sind. 

Der Titel muss auf Herausgabe, Überlassung oder Räumung des Grundstücks bzw. eines definierten Teils davon lauten. Ein Vollstreckungstitel über eine der genannten Verpflichtungen ist dabei ausreichend. In der Praxis wird - insbesondere bei der Verurteilung zur Räumung von Wohnraum - die Verpflichtung zur "Räumung und Herausgabe an den Kläger" in den Tenor aufgenommen. Ungeachtet der im Einzelfall gewählten Tenorierung muss grundsätzlich die Verpflichtung zur Besitzaufgabe eindeutig zum Ausdruck kommen (LG Coburg, DGVZ 1991, 38; AG Berlin-Schöneberg, NJW-RR 1991, 1488).

Der Gläubiger kann aus einem Räumungstitel, der gegen den Mieter einer Wohnung erwirkt wurde, nicht gegen einen im Titel nicht aufgeführten Dritten vollstrecken, wenn dieser Mitbesitzer ist (BGH v. 25.06.2004 - IXa ZB 29/04). Als Mitbesitzer oder Mitgewahrsamsinhaber an der gemeinsamen Wohnung gilt der Ehepartner des Schuldners. Darauf, dass der Mietvertrag allein zwischen dem Gläubiger und einem Ehegatten abgeschlossen worden ist, kommt es dafür nicht an. Regelmäßig sind beide Ehegatten gleichberechtigte Mitbesitzer der ehelichen Wohnung. Demnach kann nur aus einem gegen beide Ehegatten ergangenen Vollstreckungstitel die zwangsweise Räumung der ehelichen Wohnung betrieben werden. Bewohnt nach einer Trennung nur noch einer der Ehegatten die gemeinsame Wohnung, ist ein Räumungstitel gegen diesen Ehegatten erforderlich.

Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam benutzten Wohnung. Für eine Räumungsvollstreckung reicht deshalb ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus (BGH v. 19.03.2008 - I ZB 56/07). Die Besitzverhältnisse an der Wohnung, in der die Familie lebt, ändern sich im Regelfall nicht, wenn das Kind volljährig wird und mit seinen Eltern weiter zusammenwohnt. In diesem Fall bleiben die nach Erreichen der Volljährigkeit weiter in der elterlichen Wohnung lebenden Kinder im Regelfall Besitzdiener, ohne dass es darauf ankommt, ob die Kinder unter der Adresse gemeldet sind und der Vermieter die tatsächlichen Verhältnisse kennt. Etwas anderes kann nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden ist (BGH v. 19.03.2008 - I ZB 56/07)

Hat ein Vermieter einen Räumungstitel - nur - gegen den Mieter einer Wohnung erwirkt, so kann er daraus nicht auch die Zwangsräumung gegen Mitbesitzer der Wohnung betreiben. Hierfür benötigt er grundsätzlich einen besonderen Räumungstitel gegen den Mitbenutzer.

Ein auf Räumung lautender Titel kann für die Kosten der Zwangsvollstreckung (Räumung) ohne besondere Festsetzung geeignete Grundlage für die Eintragung einer Zwangshypothek bilden.