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Bei der Ermittlung des Gegenstandswerts in mietrechtlichen Angelegenheiten tritt eine Vielzahl von Fragestellungen auf. Ob bei Kündigung des Mietvertrags, Abmahnung im Mietverhältnis, beim Erstellen eines Mietvertrags (gerade bei Gewerbemietverträgen), Mietaufhebungsvereinbarung oder bei Mieterhöhung: Die Liste der unterschiedlichen Mandate ist lang. Im Folgenden geben wir Ihnen nützliche Hinweise zur Berechnung des Streitwerts in diesen und anderen mietrechlichen Fällen.

Miete[1])

Wird auf Feststellung des Fortbestands des Mietvertrags geklagt, bestimmt sich der Streitwert gem. § 41 Abs. 1 GKG nach der Jahreshöhe der Miete. § 8 ZPO ist nicht einschlägig.[2])

Bestands- und Räumungsstreitigkeit: Betrag des Entgelts für die streitige Zeit einschließlich der im Entgelt enthaltenen Umsatzsteuer,[3]) höchstens Jahresbetrag; dies gilt auch bei einer Mehrzahl ausgesprochener Kündigungen.[4]) Nebenforderungen rechnen nicht mit, wenn über sie abzurechnen ist, § 41 GKG; anzuwenden auch auf Heimverträge.[5]) § 41 Abs. 2 Satz 2 GKG ist auch dort anzuwenden, wo sich der Beklagte gegenüber einer auf Eigentum gestützten Räumungsklage auf ein vom Kläger bestrittenes Mietverhältnis beruft.[6])

Streitwert einer Klage auf künftige Nutzungsentschädigung nach Beendigung eines Mietverhältnisses oder auf künftige Beträge einer Mieterhöhung[7]) ist zu bemessen nach § 3 ZPO; i.d.R. ist bei einfach gelagertem Fall vom Jahresbetrag der geforderten Nutzungsentschädigung einschließlich Nebenkostenvorauszahlung und Umsatzsteuer auszugehen.[8]) Anderer Meinung ist der BGH, welcher den dreieinhalbjährigen Bezug nach § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 9 ZPO zugrunde legt,[9]) der für die Feststellung der Ersatzpflicht eines eingetretenen Schadens aber § 3 ZPO mit einem Feststellungsabschlag von 20 % anwendet.

Staffelmiete: Der höchste Jahresbetrag innerhalb des streitigen Zeitraums ist wertbestimmend.[10])

Vorgerichtliche Kündigung: 12-fache Monatsnettomiete (§ 41 Abs. 2 GKG, § 23 RVG).[11])

Eingeklagte Mietrückstände sind entsprechend § 42 Abs. 3 GKG hinzuzurechnen.[12])

Klage auf Zustimmung zur Wohnraum-Mieterhöhung: Maßgeblich ist der Jahresbetrag des zusätzlich geforderten Mietzinses, § 41 Abs. 5 GKG. Dies gilt auch für die negative Feststellungsklage des Mieters betreffend die Mieterhöhung.[13]) Bei Mieterhöhung von Geschäftsräumen: § 9 ZPO, für Berufungssumme und für Gebühren.[14]) Werden in einem Vergleich aufgelaufene Erhöhungsbeträge mitgeregelt, erhöht deren streitige Summe den Vergleichswert.[15])

Als Rechtsmittelsumme bei Erhöhung der Wohnraummiete wird entweder der dreifache Jahresbetrag der Erhöhung angewandt[16]) oder der fünffache Jahresbetrag[17]) oder der einfache Jahresbetrag.[18]) Eine andere Auffassung nimmt eine freie Schätzung nach § 3 ZPO vor. Nach § 9 ZPO wird auf den dreieinhalbfachen Wert einjähriger Nutzung abzustellen sein.

Erlaubnis der Untervermietung: Jahresbetrag des wirtschaftlichen Vorteils.[19])

Bei Klage auf Duldung der Modernisierung zwecks Mieterhöhung gilt der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, anderenfalls einer sonst möglichen Mietminderung, § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG. Bisherige unterschiedliche Rechtsprechung ist damit überholt.

Klagt der Vermieter auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen, bemisst sich der Gebührenstreitwert nicht nur aus dem Jahresbetrag des voraussichtlichen Erhöhungsbetrags, der das vom Mieter zu entrichtende (Netto-)Grundentgelt betrifft, sondern auch aus den nach der Modernisierung vom Vermieter erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen.[20])

Parabolantennen: Siehe LG Frankfurt/Main, Beschl. v. 15.03.2002 – 2-11 T 22/02, JurBüro 2002, 531 = ZMR 2002, 758.

Mieterklage auf Nebenkostenabrechnung: Der Gegenstandswert wird bestimmt durch den voraussichtlichen Aufwand des Vermieters an Zeit und Kosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Nach oben begrenzt ist sein Abwehrinteresse durch das Interesse des Mieters an der Rechnungslegung. Dieses ist i.d.R. seinem Interesse an der von ihm selbst geschätzten höchstmöglichen Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen gleichzusetzen, somit ist Maximalwert einer Rückzahlung wertbestimmend;[21]) a.A. ein Drittel der Vorauszahlungen.[22]) Vorlage von Nebenkostenbelegen: 10–20 % des verlangten Rückforderungsbetrags.[23])

Vermieterfeststellungsklagen, dass Wohnungsmieter zur Mietminderung nicht berechtigt seien: Jahresbetrag der Minderung abzüglich 20 % als Gebührenstreitwert (§ 41 Abs. 5 GKG).

Mieterfeststellungsklage betreffend Minderungsberechtigung: 42faches des monatlichen Minderungsbetrags, den der Vermieter leugnet.[24]) Anderer Meinung: Jahresminderungsbetrag in entsprechender Anwendung von § 41 Abs. 5 GKG.[25])

Mangel der Mietsache: Bei Klage des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen gilt als Kostenstreitwert der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung, § 41 Abs. 5 GKG;[26]) bei Vorschussklage für Mängelbeseitigungskosten gilt der geltend gemachte Betrag.[27]) Statt des Jahresbetrags einer angemessenen Mietminderung gilt ggf. ein niedrigerer Betrag, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf der Jahresfrist endet, § 41 Abs. 5 Satz 2 GKG. Dies hat auch für ein selbständiges Beweisverfahren zu gelten.[28]) Der Zuständigkeits- und Rechtsmittelstreitwert folgt aus § 9 ZPO mit dem 42fachen monatsbezogenen Minderungsbetrag.[29])

Räum- und Streudienststreit: 3,5faches Jahresentgelt für einen gewerblichen Dienstleister.[30])

Streitwert einer Herausgabeklage gegen den Untermieter bei Berufung des Untermieters auf den Untermietvertrag mit zwischenzeitlich gekündigtem und zur Räumung verurteiltem Hauptmieter: Jahresnutzungswert (§ 41 Abs. 2 GKG).[31]) Er richtet sich nach dem vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins[32]) für die Dauer eines Jahres, nicht nach der vom Untermieter zu zahlenden Miete.

Die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit im Grundbuch (§§ 882, 1090 BGB) berechnet sich gebührenrechtlich nach dem Bruttobetrag des als Gegenleistung für die abgesicherte schuldrechtliche Nutzungsgestattung vereinbarten Mietzinses.[33])

Wird der Rechtsanwalt mit der Überprüfung von Kündigungsmöglichkeiten eines Mietvertrags beauftragt, wird die Kündigung aber später wegen Beendigung des Mandats von dem Rechtsanwalt nicht mehr ausgesprochen, bemisst sich der Gegenstandswert für die Vergütung des Rechtsanwalts nach § 23 Abs. 1 Satz 3 RVG i.V.m. § 41 Abs. 1 GKG, somit maximal nach dem Jahreswert der entsprechenden Miethöhe.[34])

 

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[1])    Siehe hierzu Grüter, Streitwerte und Anwaltsgebühren im Mietrecht, 2. Aufl. 2011.

[2])    BGH, Beschl. v. 18.06.2017 – XII ZR 81/16, RVGreport 2017, 434 f. = AGS 2018, 78.

[3])    OLG Celle, Beschl. v. 11.11.2008 – 2 W 239/08, AGS 2009, 89; a.M. LG Berlin, Beschl. v. 13.02.2014 – 67 T 20/14, AGS 2014, 235 (Nettomiete).

[4])    OLG München, NZM 2001, 749; KG, Beschl. v. 12.01.2012 – 8 W 31/11, RVGreport 2012, 433; LG Berlin, Beschl. v. 13.02.2014 – 67 T 20/14, AGS 2014, 235.

[5])    OLG Stuttgart, Beschl. v. 29.06.2005 – 5 W 35/05, NZM 2005, 966 = RVGreport 2005, 436.

[6])    OLG Düsseldorf, Beschl. v. 24.01.2008 – 10 W 6/08, NZM 2008, 542 = NJW-RR 2008, 1115; OLG Koblenz, Beschl. v. 01.07.2013 – 3 W 316/13, NZM 2014, 256 = NJW-RR 2014, 197; OLG Celle, Beschl. v. 12.10.2012 – 2 W 269/12, AnwBl 2013, 31 = BeckRS 2012, 22325.

[7])    LG Bonn, Beschl. v. 01.07.2014 – 6 T 180/14, AGS 2014, 475.

[8])    OLG Düsseldorf, Beschl. v. 24.05.2011 – I-10 W 79/10, AGS 2012, 144; OLG Celle, Beschl. v. 17.02.2014 – 2 W 32/14, BeckRS 2014, 04629; so auch OLG Hamburg, Beschl. v. 12.04.2016 – 8 W 62/15, AGS 2016, 335 f.

[9])    BGH, Beschl. v. 11.08.2004 – XII ZR 101/01, NZM 2004, 824. Siehe auch LG Dessau, Beschl. v. 28.06.2006 – 2 O 620/05, AGS 2006, 514: Schätzung nach § 3 ZPO, erfahrungsgemäß 12 Monatsmieten.

[10])  BGH, Beschl. v. 30.10.2007 – VIII ZR 163/07, NZM 2007, 935; BGH, AGS 2006, 143 = NZM 2005, 944 = NJW-RR 2006, 16.

[11])  BGH, Urt. v. 14.03.2007 – VIII ZR 184/06, NJW 2007, 2050.

[12])  BGH, Beschl. v. 17.03.2004 – XII ZR 162/00, AGS 2004, 249 = MDR 2004, 234; siehe auch N. Schneider, AnwBl 2007, 774.

[13])  KG, Beschl. v. 25.09.2015 – 8 W 67/14, AGS 2014, 561 = MDR 2014, 1309.

[14])  OLG Köln, MDR 1991, 545; siehe auch E. Schneider, MDR 1991, 499; BGH, WuM 2007, 107.

[15])  OLG Dresden, Beschl. v. 08.07.2006 – 10 W 816/06, InfoM 2006, 262.

[16])  LG Berlin, MDR 1986, 323.

[17])  LG Hagen, ZMR 1987, 97.

[18])  LG Köln, ZMR 1992, 25.

[19])  OLG Celle, NZM 2000, 190; LG Kiel, WM 1995, 320; KG, Beschl. v. 10.02.2006 – 22 W 47/05, ZAP EN 339/2006.

[20])  LG Berlin, Beschl. v. 28.06.2018 – 67 S 373/15, AGS 2018, 409.

[21])  OLG Köln, Urt. v. 08.07.1992 – 19 U 78/92, JurBüro 1993, 165.

[22])  LG Frankfurt/Main, NZM 2000, 759; LG Hamburg, Urt. v. 09.10.2009 – 306 S 98/08, BeckRS 2009, 28481.

[23])  LG Köln, DWW 1998, 380.

[24])  BGH, Beschl. v. 14.06.2016 – VIII ZR 43/15, RENOPraxis 2016, 276 = RVGreport 2016, 390; OLG Frankfurt, Beschl. v. 10.09.2014 – 2 W 61/14, NJW-RR 2015, 527 = NZM 2015, 216; LG Hamburg, Beschl. v. 31.03.2009 – 316 T 21/09, AGS 2010, 347; LG Berlin, Beschl. v. 13.08.2013 – 65 T 126/13, BeckRS 20013, 17429 = WuM 2013, 624.

[25])  KG, Beschl. v. 06.01.2014 – 8 W 96/13, RVGreport 2014, 162 f.

[26])  OLG München, Beschl. v. 24.09.2013 – 32 W 1760/13, AGS 2014, 75; KG, Beschl. v. 06.01.2014 – 8 W 96/13, BeckRS 2014, 02668; siehe hierzu OLG Düsseldorf, Beschl. v. 11.05.2009 – I-24 W 16/09, AGS 2009, 496 = ZMR 2010, 177; KG, Beschl. v. 01.07.2009 – 8 W 59/09, AGS 2009, 600 = MDR 2009, 1135.

[27])  LG Berlin, Beschl. v. 14.08.2012 – 63 T 121/12, AGS 2013, 582.

[28])  OLG Düsseldorf, Beschl. v. 01.03.2007 – I-24 W 9/07, AGS 2007, 472; LG Frankfurt/Main, NZM 2000, 760.

[29])  LG Duisburg, Beschl. v. 03.05.2006 – 13 Ta 54/06, RVGreport 2006, 396.

[30])  BGH, Beschl. v. 30.09.2008 – VIII ZR 248/06, AGS 2009, 48.

[31])  OLG Frankfurt, Beschl. v. 26.10.2011 – 2 W 61/11, AGS 2012, 416; ähnlich: OLG Celle, Beschl. v. 12.10.2012 – 2 W 269/12, IMR 2012, 528 = BeckRS 2012, 22325.

[32])  KG, Beschl. v. 26.11.2012 – 8 W 77/12, RVGreport 2013, 118 = IMR 2013, 127; KG, Beschl. v. 18.02.2013 – 8 W 10/13, NJW-RR 2013, 1035 = NZM 2013, 466 = IMR 2013, 213.

[33])  OLG München, Beschl. v. 25.02.2016 – 34 Wx 385/15, Rpfleger 2016, 612.

[34])  OLG München, Urt. v. 12.10.2016 – 15 U 2340/16, RVGreport 2017, 24.