Die Eigenbedarfskündigung gehört zu den häufigsten Kündigungsgründen im Mietrecht. Die Eigenbedarfskündigung bedeutet, dass der*die Vermieter*in das Mietverhältnis aufkündigt mit der Begründung, das vermietete Objekt nun selbst oder für Angehörige zu benötigen.
Juristische Personen dürfen allgemein nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.
Für wen darf der*die Vermieter*in Eigenbedarf anmelden?
Grundsätzlich kann der*die Vermieterin*in für sich selbst Eigenbedarf anmelden. Weiterhin kann ein*e Vermieter*in auch für Kinder und Stiefkinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern, Nichten und Neffen Eigenbedarf anmelden.
Auch für andere Verwandte kann unter Umständen Eigenbedarf angemeldet werden. Dies wird in letzter Konsequenz vor Gericht entschieden und hängt unter anderem von der Beziehung des Vermieters mit dem*der entsprechenden Verwandten ab.
Der*Die Vermieter*in kann außerdem die Eigenbedarfskündigung einreichen, wenn das vermietete Objekt für Ehepartner, Lebenspartner, Schwiegereltern, Haushaltshilfen oder Pflegepersonal oder Patenkinder genutzt werden soll.
In diesem Fall muss jedoch im Einzelfall entschieden werden, ob der Anspruch dieser Personen auf die Wohnung eine Eigenbedarfskündigung an den Mieter berechtigt.
Gründe für die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf
Kündigt ein*e Vermieter*in aufgrund von Eigenbedarf der*dem Mieter*in, so muss der Grund sowie der Sachverhalt nachvollziehbar und detailliert erläutert werden. Die Begründung muss bereits schriftlich in der Kündigung für den*die Mieter*in hervorgehen.
Mögliche Gründe sind:
- Der*die Vermieterin möchte das vermietete Objekt selbst nutzen, da die momentane Wohnsituation zu teuer oder ungünstig zum Arbeitsplatz gelegen ist
- Nahe Verwandte benötigen dringend eigenen Wohnraum
- Eine Scheidung oder sonstige Veränderungen der Lebensumstände
- Eine Steigerung des Wohnraumbedarfs durch Einstellung von Pflegepersonal oder Familienplanung
- Eine Senkung des Wohnraumbedarfs, zum Beispiel durch fortgeschrittenes Alter oder generell eine Änderung der Lebensumstände
Weitere Gründe sind unter Umständen möglich. Diese müssen im Einzelfall jedoch vor Gericht geklärt werden.
Kündigt ein*e Vermieter*in ohne triftigen Grund oder wird ein triftiger Grund vorgetäuscht, so gilt dies als Betrug und wird geahndet. Weiterhin kann der*die Mieter*in, bei nachweislich vorgetäuschtem Grund Schadensersatz verlangen.
Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung
Ein Mieter hat grundsätzlich die Möglichkeit Widerspruch gem. § 574 gegen eine Eigenbedarfskündigung einzulegen.
Dies empfiehlt sich vor allem, wenn der Eigenbedarf des Vermieters nicht ausreichend oder gar nicht begründet ist. Liegt bei einem*r Mieter*in ein Härtefall vor, so sollte der*die Mieter*in ebenfalls einen Widerspruch einlegen.
Wird ein Widerspruch eingelegt, so muss dieser von dem*der Vermieter*in zwingend geprüft werden, sowie im Falle einer Ablehnung des Widerspruchs, dieser begründet werden.
Härtefall
Liegt eine besondere Härte vor, so muss der*die Mieter*in auch bei einer Eigenbedarfskündigung nicht ausziehen. Handelt es sich beispielsweise um ältere, kranke oder schwangere Personen, so kann es sein, dass besondere Härte vorliegt.
Weiterhin kann es sich um einen Härtefall handeln, wenn den Kindern der*des Mieters*in ein, durch den Umzug eventuell bevorstehender Schulwechsel, nicht zuzumuten ist.
Auch ein unzureichendes Einkommen sowie eine bevorstehende Prüfung können als Härtefall gelten. Liegt eine besondere Härte vor, so steht das Interesse des*der Mieters*in grundsätzlich über dem des*der Vermieters*in.
Fristen bei einer Eigenbedarfskündigung
Die Kündigungsfrist ist gesetzlich geregelt und ist abhängig von der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses. Gemäß § 573 c BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Das bedeutet: Bei einer Mietdauer von 0 bis 5 Jahren gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, bei einer Mietdauer von 5 bis 8 Jahren gilt eine Kündigungsfrist von 6 Monaten und bei einer Mietdauer von über 8 Jahren liegt die Kündigungsfrist bei 9 Monaten.
Sperrfrist
Die Kündigungssperrfristen können je nach Bundesland und Ort variieren. Grundsätzlich ist eine Eigenbedarfskündigung während einer Sperrfrist nicht möglich.
Eine Sperrfrist bei Eigenbedarf liegt nur bei umgewandeltem Wohnraum vor. Als umgewandelter Wohnraum gilt hierbei eine Wohnung welche noch während der Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt und schließlich verkauft wurde.
Gesetzlich vorgesehen ist eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren, welche gem. § 577a Abs. 2 BGB von den einzelnen Bundesländern auf bis zu 10 Jahre verlängert werden kann.
