Die sich ausbreitende Corona-Epidemie trifft vor allem Ihre unternehmerisch tätigen Mandanten auch wirtschaftlich. Der Wegfall von Aufträgen, Quarantäne oder staatlich angeordnete Schutzmaßnahmen wie Betriebsschließungen oder eine Ausgangssperren können zu erheblichen Umsatzeinbußen bis hin zum geschäftlichen Ruin führen.
Bei angemieteten Geschäftsräumen stellt sich Ihren Mandanten die Frage, wie Umsatzeinbußen oder eine angeordnete Betriebsschließung mietrechtlich v.a. im Hinblick auf die laufende Mietzahlungspflicht, eine etwaige Mietminderung oder eine mögliche vorzeitige Kündigung zu beurteilen sind.
- Ein Beitrag von RA Thomas Emmert, Regensburg
I. Mietzahlungspflicht trotz Corona
Gemäß §§ 535 Abs. 2, 556b Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die vereinbarte Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. In der Regel ist die Miete monatlich zu zahlen, sodass sie bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus fällig ist.
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Üblicherweise wird als Miete ein Geldbetrag vereinbart. Kann der Mieter aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen, wie etwa einen unverschuldeten Umsatzeinbruch, den vereinbarten Betrag nicht aufbringen, stellt sich die Frage, ob ihn dies von seiner grundsätzlichen Verpflichtung zur Mietzahlung befreit.
Dies ist nicht der Fall. Das wirtschaftliche Unvermögen des Mieters befreit ihn nicht von seiner Verpflichtung zur Mietzahlung, ohne dass es darauf ankommt, ob er dies verschuldet hat oder nicht, ihn trifft insoweit ein sogenanntes Beschaffungsrisiko, s.a. § 276 Abs. 1 S. 1 BGB.[1]
Dies bedeutet, dass der Mieter selbst dann grundsätzlich zur Mietzahlung verpflichtet bleibt, wenn aufgrund umfassender Auftragsstornierungen oder einer staatlich angeordnete Betriebsschließung seine Umsätze komplett wegfallen.
+++ Aktueller Hinweis +++ Momentan arbeitet die Regierung an einem Gesetzentwurf, der in der Corona-Krise Kündigungen von Mietverhältnissen aufgrund von Mietschulden verhindern soll. Dies soll für Wohnraum ebenso wie für die gewerbliche Miete gelten. Mehr dazu am Ende des Beitrags.
II. Mietminderung wegen corona-bedingter Schließungen
1. Allgemein
Die grundsätzlich bestehende Mietzahlungspflicht kann gemäß § 536 Abs.1 BGB eingeschränkt oder ganz aufgehoben sein, wenn die Mietsache unmittelbar[2] mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt.
Unmittelbar heißt zunächst, dass der Mangel der Mietsache selbst anhaftet. So kann zum Beispiel Schimmelbefall oder aber das Vorhandensein von Umweltgiften in den Räumen eine Mietminderung rechtfertigen.
Eine Mietminderung im Zusammenhang mit Corona käme hier nur in Betracht, wenn von den Mieträumen selbst ein Infektionsrisiko ausginge, was nach gegenwärtigem Wissensstand wohl regelmäßig ausgeschlossen sein dürfte. Bloße Befürchtungen begründen kein Minderungsrecht.[3]
Ob Unmittelbarkeit gegeben ist, wenn die die Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigende Störung lediglich aus der Umgebung der Mieträume stammt, ist anhand der Umstände des Einzelfalles unter besonderer Berücksichtigung des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks zu entscheiden.[4]
So kann zum Beispiel die Sperrung eine zu einer Gaststätte führenden Landstraße, durch die das Lokal von seinen Gästen abgeschnitten wird, einen Minderungsgrund darstellen. [5]
Sie fehlt aber, wenn überhaupt kein Bezug zum konkreten Mietobjekt mehr besteht, was bei einer die Allgemeinheit treffenden Regelung wie zum Beispiel einer Ausgangssperre oder auch nur dem zu einem Ausbleiben von Kunden führenden Rat, Sozialkontakte einzuschränken, der Fall ist.
2. Umsatzeinbußen als Mangel?
Umsatzeinbußen, soweit sie nicht auf einen tatsächlich vorhandenen Mangel der Mietsache zurückzuführen sind, berechtigen grundsätzlich nicht zur Mietminderung. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache, wie sich auch aus § 537 BGB ergibt.
Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, dass dieser nicht auf den Vermieter verlagern kann.[6]
Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter ausnahmsweise im Mietvertrag einen bestimmten Mindestumsatz zusichert oder sich anderweitig vertraglich am Geschäftsrisiko des Mieters beteiligt.[7]
Der unter Umsatzeinbußen wegen corona-bedingt stornierter Aufträge oder Kundenrückgangs leidende Mieter kann daher nicht mit dieser Begründung die Miete mindern.
3. Anordnung der Betriebseinstellung als Mangel?
Schließlich stellt sich die Frage, ob der Mieter jedenfalls dann, wenn ihm behördlicherseits der Betrieb seines Geschäfts regelrecht untersagt wird, Minderungsansprüche geltend machen kann.
Dies wird für den Fall bejaht, soweit die behördliche Auflage oder Genehmigungsuntersagung an die Beschaffenheit oder Lage der Mieträume anknüpft.[8] Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Pächters.[9]
Dies trifft auf eine corona-bedingte Betriebsuntersagung zu. Die Untersagung erfolgt eben gerade nicht deshalb, weil die angemieteten Räume nicht oder jedenfalls nicht zu dem nach dem Mietvertrag vorgesehenen Zweck genutzt werden dürften.
Mit der Betriebseinstellung wird vielmehr bezweckt, dass das durch den mit dem Geschäftsbetrieb des Mieters einhergehenden Publikumsverkehr verbundene Risiko der Weiterverbreitung des Corona-Virus unterbunden und so die Allgemeinheit geschützt werden soll. Vergleichbar ist dies mit den Fällen des gesetzlichen Rauchverbots in Gaststätten, die nach der BGH-Rechtsprechung ebenfalls keinen Mangel der Mietsache darstellen.[10]
Dementsprechend berechtigt auch die Corona-bedingte Anordnung der Betriebseinstellung den Mieter nicht zur Mietminderung.
III. Betriebspflicht
1. Allgemein
Gerade bei Mietverträgen über Geschäftsräume in Einkaufszentren finden sich regelmäßig Vereinbarungen über eine Betriebspflicht des Mieters, d. h. die Pflicht, sein Geschäft zu bestimmten Zeiten geöffnet zu halten und zu betreiben. Derartige Vereinbarungen sind grundsätzlich wirksam.
2. Umsatzeinbußen
Auch hier gilt, dass der Mieter das wirtschaftliche Verwendungsrisiko grundsätzlich alleine trägt. Umsatzeinbußen, die auf einen Kundenrückgang oder die Stornierung von Aufträgen zurückzuführen sind, berechtigen den Mieter daher regelmäßig nicht, seinen Betrieb trotz bestehender Betriebspflicht einzustellen.[11] die Parteien können aber hierzu im Mietvertrag abweichende Vereinbarungen treffen.
3. Anordnung der Betriebseinstellung
Anders verhält es sich, wenn der Mieter den Betrieb aufgrund behördlicher Anordnung im Zusammenhang mit der Corona-Epidemie einstellen muss. Dies stellt in diesem Zusammenhang aber keine schuldhafte Verletzung der mietvertraglichen Betriebspflicht dar, da die Erfüllung dieser Verpflichtung in diesem Fall regelrecht rechtswidrig wäre und vom Mieter nicht verlangt werden kann.
IV. Vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses?
Umsatzeinbußen und Betriebseinstellung können dazu führen, dass der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann, was insbesondere dann fatal ist, wenn ein Mietverhältnis langfristig auf bestimmte Zeit abgeschlossen wurde und der Mieter sich der Mietzahlungspflicht auf absehbare Zeit nicht durch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses entziehen kann.
Hier stellt sich die Frage, ob dem Mieter nicht ein außerordentliches Kündigungsrecht mit entsprechend kurzer Frist zuzubilligen ist.
Dies hat die Rechtsprechung jedenfalls bisher durchweg abgelehnt. Soweit die Umsatzeinbußen oder die Betriebseinstellung nicht auf einen Mangel der Mietsache zurückzuführen sind, berechtigen sie den Mieter auch nicht, das an sich auf eine bestimmte Zeit eingegangene Mietverhältnis vorzeitig außerordentlich zu kündigen.[12]
Der Mieter kann sich insoweit auch nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage mit einem daraus resultierenden Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags in Gestalt eines vorzeitigen Kündigungsrechts berufen.[13]
Den Parteien steht es allerdings frei, bereits im Mietvertrag für diesen Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht zu vereinbaren.
Führen die wirtschaftlichen Probleme des Mieters schließlich zu dessen Insolvenz, ist jedoch der Insolvenzverwalter gemäß § 109 Abs. 1 InsO zur vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
V. Zusammenfassung und Ausblick auf die aktuelle Gesetzgebung: Corona und gewerbliche Mietverträge
Das geltende Mietrecht bietet dem in wirtschaftliche Bedrängnis geratenen Gewerberaummieter in der aktuellen Corona-Krise keine Hilfe. Sofern ihm nicht für ihn günstige, von der Gesetzeslage abweichende vertragliche Vereinbarungen zugutekommen, ist er bei der Bewältigung seiner wirtschaftlichen Probleme auf das Goodwill des Vermieters angewiesen.
Allerdings entwirft das Bundesjustizministerium zur Zeit einen Gesetzentwurf, der zumindest die Kündigung von Mietverhältnissen aufgrund von Mietschulden während der Corona-Krise verhindern soll. Ob weitere Maßahmen geplant sind, steht derzeit noch nicht fest.
Im Einzelnen: Für Mietverhältnisse soll das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt werden. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerberaummietverträge. Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Die Verpflichtung der Mieter zur fristgerechten Zahlung der Miete bleibt hier jedoch bestehen. Dies gilt für Pachtverhältnisse entsprechend. Die Regelungen gelten zunächst bis zum 30. Juni 2020 und können unter bestimmten Voraussetzungen verlängert werden. (Quelle: BMJV)
[1] Palandt/Grüneberg, BGB, 79. Aufl. 2020, § 276 Rdn. 28; BGH, Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, NJW 2015, 1296, Rdn. 17 mw.N.
[2] BGH; Urt. v. 21.09.2005 – XII ZR 66/03, NJW 2006, 899.
[3] OLG Hamm, RE v. 25.03.1987 – 30 REMiet 1/86, ZMR 1987, 267.
[4] Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 14. Aufl. 2019, § 536 Rdn. 15 f.; BGH, Urt. v. 01.07.1981 – VIII ZR 192/90, NJW 1981, 2405.
[5] OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 05.07.2017 – 2 U 152/16, ZMR 2017, 882.
[6] BGH, Urt. v. 19.07.2000 – XII ZR 176/98, NZM 2000, 1004;
[7] LG Berlin, Urt. v. 04.08.2008 – 12 O 812/07, NZM 2008, 844-
[8] St. Rspr. seit BGH, Urt. v. 20.01.1971 – VIII ZR 167/69, MDR 1971, 294; BGH, Urt. v. 16.09.2009 – VIII ZR 275/09, WuM 2009, 661; BGH, Urt. v. 20.11.2013 – XII ZR 77/12, NZM 2014, 165
[9] BGH, Urt. v. 13.07.2011 – XII ZR 189/09, WuM 2011, 520.
[10] BGH, Urt. v. 13.07.2011 – XII ZR 189/09, WuM 2011, 520.
[11] z.B. OLG Koblenz, Urt. v. 27.06.2019 – 1 U 14717/18, NZM 2019, 588; OLG Rostock, Urt. v. 08.03.2004 – 3 U 118/03, NZM 2004, 460;
[12] OLG Koblenz, Urt. v. 27.06.2019 – 1 U 14717/18, NZM 2019, 588
[13] OLG Düsseldorf, Beschl. v. 30.12.2010 – 24 U 109/10, MietRB 2011, 343
