Der Verkehrswert eines unbebauten Grundstücks richtet sich nach der baulichen Nutzbarkeit des Grundstücks, die ihrerseits von Lage, Beschaffenheit und den für das Grundstück geltenden baurechtlichen Bestimmungen abhängig ist, unter Berücksichtigung der unmittelbaren Begrenzung durch Grundstücke, öffentliche Wege oder Gewässer. Die unmittelbare Nähe von erschlossenen Wohn- oder Industriegebieten kann den Wert erhöhen. Die planerische oder tatsächliche Entwicklung in der Umgebung kann den Wert auch mindern.