Bei einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung kann der Mieter die fehlende Vereinbarung der Umlage bestimmter Betriebskosten nur innerhalb der gesetzlichen Rügefrist einwenden.
Dies gilt jedoch nur für Kosten, die grundsätzlich umlagefähig i.S.v. § 556 Abs. 1 BGB sind.
Die Parteien streiten im Zusammenhang mit vorgelegten Betriebskostenabrechnungen unter anderem darüber, ob der Mieter auch nach Ablauf der Rügefrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB noch das Fehlen einer Umlagevereinbarung über bestimmte, in den Abrechnungen enthaltene Betriebskosten erheben kann. Der BGH stellt fest, dass die Frist auch derartige Einwendungen umfasst und es nicht etwa erforderlich sei, dass es sich um Kosten handeln müsse, die tatsächlich vereinbart sind. Er führt zur Begründung aus: Weder aus dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB noch aus Sinn und Zweck der Vorschrift, ergeben sich Hinweise für eine solche Beschränkung des Einwendungsausschlusses. Die Bestimmung stellt im Interesse der Ausgewogenheit (Begr. in BT-Drs. 14/5663 S. 79) dem Nachforderungsausschluss für den Vermieter (Abs. 3 Satz 3) einen Einwendungsausschluss für den Mieter gegenüber. Damit soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht (aaO). Die insoweit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre nicht gewährleistet, wenn nicht nach Ablauf der Einwendungsfrist auch Streitigkeiten darüber ausgeschlossen wären, ob die Abwälzung einzelner, grundsätzlich umlagefähiger Betriebskostenarten auf den Mieter vereinbart worden ist oder nicht. Ein Wertungswiderspruch zu § 556 Abs. 1 BGB besteht in diesem Fall nicht. Wie der Fall zu beurteilen ist, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, obwohl eine Übernahme von Betriebskosten überhaupt nicht oder als Pauschale vereinbart ist, kann offen bleiben.
Anmerkung: Die vom BGH jetzt entschiedene Frage war nicht unumstritten. Teilweise wurde vertreten, dass die Ausschlussfrist nur Einwendungen gegen Betriebskosten erfasst, die wirksam auf den Mieter umgelegt wurden (Schmidt-Futterer/Langenberg, 9. Aufl. § 556, Rdnr. 504 f.; im Ergebnis ebenso Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 131; Lützenkirchen, NZM 2002, 512, 513).
Quelle: RA Thomas Emmert - Urteilsanmerkung vom 21.01.08
Erstellt von RA Thomas Emmert
